## لماذا قد يكلفك خطة الرهن العقاري لمدة 50 عامًا التي اقترحها ترامب ضعف المبلغ

أزمة القدرة على تحمل السكن حقيقية. مع متوسط أسعار المنازل في الولايات المتحدة التي تتراوح حول 512,800 دولار، أصبحت دفعات الرهن العقاري الشهرية تكاد تكون لا تطاق لكثير من المشترين. يبدو أن الرهن العقاري لمدة 50 عامًا المقترح من الرئيس ترامب هو نوع من التخفيف — لكن الخبراء الماليين يرفعون علامات حمراء جادة حول ما يحدث حقًا وراء الكواليس.

**الوهم: ما توفره فعليًا**

لنبدأ بالعنوان الرئيسي: تمديد رهن عقاري بقيمة 400,000 دولار لمدة 50 عامًا بدلاً من 30 عامًا يوفر لك تقريبًا $200 شهريًا. على الورق، يبدو ذلك جيدًا. لكن إليك ما لا يتحدث عنه أحد — إجمالي الفوائد التي ستدفعها.

- رهن عقاري قياسي لمدة 30 عامًا بقيمة 400,000 دولار بنسبة فائدة 6.26%: **487,570 دولارًا كإجمالي فوائد**
- نفس الرهن العقاري على مدى 50 عامًا: **909,728 دولارًا كإجمالي فوائد**

أنت تدفع في الأساس ضعف الفائدة لتوفير $200 شهريًا. هذا يعني أكثر من نصف مليون دولار إضافية كفوائد. وصف كين كولمان، مضيف "عرض رامزي"، هذا النهج بأنه "فكرة مروعة" — والرياضيات تؤيده.

**لماذا تحب البنوك ذلك $200 وأنت لا ينبغي عليك(**

مدير هيئة التمويل العقاري الفيدرالية ويليام بولتي مدح الرهن العقاري لمدة 50 عامًا باعتباره "مغير للعبة". وهو محق — لكن لمن؟

معظم دفعاتك المبكرة تذهب نحو الفائدة، وليس رأس المال. على رهن بقيمة 500,000 دولار لمدة 30 عامًا بمعدل 6%، يستغرق الأمر حوالي 19 عامًا قبل أن تبدأ في دفع أكثر نحو رأس المال من الفائدة. عند تمديده إلى 50 عامًا بمعدل 6.5%، يتضخم هذا الجدول الزمني ليقترب من 40 عامًا. هذا يعني أنه خلال العقود الأربعة الأولى، أنت تغني البنك، وليس تبني حقوق ملكية في منزلك.

**مشكلة حقوق الملكية: بناء الثروة يتطلب وقتًا**

إليك الحقيقة غير المريحة: متوسط عمر أول مشتري منزل هو 40 عامًا. الرهن العقاري لمدة 50 عامًا يعني البقاء في الدين حتى سن 90 — على افتراض عدم السداد المبكر.

دانييل إيكوفيتش، وسيط عقارات والرئيس التنفيذي، يصف هذا بأنه "حل تجميلي، وليس حلاً هيكليًا". ويشرح: "نعم، يحسن القدرة على التحمل الشهري على الورق، لكن على حساب فوائد طويلة الأمد هائلة. كما أنه قد يدفع الأسعار للارتفاع بشكل مصطنع من خلال توسيع تصور المشتري لما يمكنه تحمله."

حقوق الملكية في المنزل هي كيف تبني الأسر ثروة جيلية. وفقًا لاستطلاعات حديثة، يرى 60% من مالكي المنازل أن حقوق ملكيتهم تعتبر أمانًا ماليًا حاسمًا. إبطاء تراكم حقوق الملكية — والذي قد يستمر لمدة 50 عامًا — له عواقب وخيمة، خاصة خلال التقاعد.

**التكلفة الحقيقية: فقدان عقد كامل من المدخرات**

يشير جيسون ياكوفيللي، مسؤول قروض كبير، إلى الواقع القاسي: نعم، قد يوفر الرهن العقاري لمدة 50 عامًا ) إلى $100 شهريًا. لكنك "تؤجل المشكلة".

فكر في الأمر: معظم مالكي المنازل يبيعون أو يعيدون التمويل بين 8 و13 عامًا. في تلك الفترة مع رهن لمدة 50 عامًا، بالكاد لم تمسِّ رأس المال. اشتريت منزلًا لا يمكنك تحمله أساسًا، وادخرت أقل قدر ممكن شهريًا، وبنيت تقريبًا لا شيء من حقوق الملكية. وفي الوقت نفسه، فإن قيم العقارات — التي تعتمد عليها هذه الاستراتيجية بشكل كبير — ليست مضمونة.

**متى يمكن أن تنجح؟**

الفائز الوحيد الواضح: المستثمرون العقاريون الذين يركزون على التدفق النقدي، وليس بناء الثروة الشخصية. بالنسبة للمشترين لأول مرة الذين يحاولون امتلاك منزلهم الأول؟ الجواب يصبح أوضح مع كل رقم.

يقترح الخبراء حلولًا حقيقية بدلاً من ذلك: حوافز البناء الفيدرالية، وبرامج المساعدة على دفع الدفعة الأولى، وتحديث قوانين التخطيط لزيادة عرض الإسكان. هذه تعالج الأزمة فعليًا بدلاً من إخفائها بأقساط شهرية أقل.

الرهن العقاري لمدة 50 عامًا ليس بطبيعته "جيدًا" أو "سيئًا" — لكنه بالنسبة لمعظم المشترين، فخ مخفي كنوع من الراحة.