فهم برنامج تعديل المساكن الميسرة: رد على أزمة الإسكان لعام 2008

حجم المشكلة: ما الذي جعل برنامج HAMP ضروريًا

كشفت الأزمة المالية لعام 2008 عن ضعف سوق الإسكان في أمريكا بشكل مدمر. حيث ارتفعت حالات الحجز على الممتلكات من 717,522 في عام 2006 إلى أكثر من 2.3 مليون في 2008، مما عكس تهديدًا منهجيًا لاستقرار مالكي المنازل. أدى هذا الانفجار في عمليات الحجز إلى تدخل فدرالي غير مسبوق. أدركت الحكومة أن منع التهجير الجماعي يتطلب إجراءات مباشرة — وليس مجرد ترك قوى السوق تتصرف بمفردها. أدى هذا الاستعجال إلى إنشاء برنامج تعديل الرهون العقارية الميسرة للمنازل في عام 2009، كآلية استقرار للأسر التي تواجه انهيارًا ماليًا.

كيف عالج HAMP الأزمة: الآليات وراء البرنامج

نشأ برنامج تعديل الرهون العقارية الميسرة للمنازل من تعاون بين وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) ووزارة الخزانة، تلبيةً لمتطلبات قانون الاستقرار الاقتصادي الطارئ لعام 2008. الهدف الأساسي كان بسيطًا لكنه طموح: تقليل الالتزامات الشهرية للرهن العقاري إلى لا تزيد عن 31% من الدخل الشهري الإجمالي للمالك.

حقق مقدمو القروض هذا التخفيض من خلال ثلاثة أدوات رئيسية:

• خفض معدلات الفائدة التي خفضت تكلفة الاقتراض
• تمديد مدة القرض الذي يوزع المدفوعات على فترة أطول
• تأجيل أو إعفاء من أصل الدين الذي يقلل من المبلغ الإجمالي المستحق

عمل البرنامج عبر أربعة مسارات مميزة. أولًا، تعديلات الرهن العقاري الأولي عالجت الرهون الأساسية، بينما ساعدت تعديلات الرهن الثاني المقترضين الذين لديهم قروض متعددة على نفس العقار. مكون (HAFA) (خيارات حبس الرهن البديلة) مكن من عمليات البيع القصير والمعاملات بالتسليم في lieu كاستراتيجيات لتجنب الحبس. مسار خاص للبطالة قدم تأجيل مؤقت للمقترضين العاطلين عن العمل، معترفًا بأن فقدان الدخل — وليس عدم المسؤولية — غالبًا ما يؤدي إلى التخلف عن السداد.

التنفيذ والنتائج الواقعية

ثبت أن الإطلاق الأول مخيب للآمال. في السنة الأولى من HAMP، حصل فقط 170,000 مالك منزل على تعديلات دائمة للقروض، مما دفع صانعي السياسات الفدراليين إلى إعادة النظر في متطلبات الأهلية. ثم خففت الحكومة المعايير لتوسيع المشاركة. وأثمرت هذه التعديلات عن نتائج إيجابية: بحلول 31 ديسمبر 2016، تم الموافقة على التعديلات لما يقرب من 1.8 مليون مالك منزل من خلال HAMP وبرامج ذات صلة.

كان للأثر المالي صدى واسع. كشفت بيانات HUD من 2014 أن العديد من مالكي المنازل خفضوا مدفوعاتهم الأولى للرهن العقاري بما يقرب من 40%، مع توفير وسطي شهري بلغ 541 دولارًا. حصل بعض المقترضين على تخفيض رئيسي يصل إلى 10,000 دولار كمكافأة على الالتزام المستمر بالسداد.

قبل الحصول على التعديلات الدائمة، دخل مالكو المنازل فترة تجريبية مدتها ثلاثة أشهر لإظهار قدرتهم على تحمل الالتزامات الجديدة. نجاح هذه المرحلة التجريبية أهل المقترضين لاتفاقيات تعديل رسمية.

الأهلية والواقع في الموافقة

على الرغم من حجمه، استفاد فقط جزء صغير من الذين طلبوا المساعدة من البرنامج. قيد البرنامج الأهلية على مالكي المنازل الذين:

• يسكنون في مسكن من وحدة إلى أربع وحدات يملكونها
• لم يتجاوز رصيد الرهن غير المدفوع 729,750 دولارًا للمنازل ذات الأسرة الواحدة
• كانت رهونهم الأصلية قد أُنشئت قبل 1 يناير 2009
• واجهوا صعوبات مالية موثقة تؤثر على القدرة على الدفع

وأظهرت معدلات الموافقة أن التأهل كان تنافسيًا. من بين 9.6 مليون طلب مساعدة تم تقديمها حتى يناير 2017، تم الموافقة على 2.9 مليون فقط. وحتى بين المتقدمين الموافق عليهم، لم يحصل الجميع على التعديلات الدائمة — فالمقترضون العاطلون عن العمل أحيانًا يفشلون في الحفاظ على مدفوعات الفترة التجريبية، مما يحرمهم من الحالة الدائمة.

إرث HAMP والبدائل المتاحة

على الرغم من توقف HAMP عن قبول طلبات جديدة، تطور النظام السياساتي لمعالجة الضائقة المستمرة في الرهن العقاري. أطلقت فاني ماي وفريدي ماك برنامج التعديل المرن في 2017، الذي يدرج تلقائيًا المقترضين المؤهلين الذين تأخروا 90-105 أيام في خطط التعديل التجريبية. تحافظ إدارة الإسكان الفيدرالية على مسارات تعديل متعددة، بما في ذلك خيارات لتمديد القروض إلى 40 سنة.

صندوق مساعدة مالكي المنازل، الذي تم تمويله من خلال قانون خطة الإنقاذ الأمريكية بمبلغ 9.961 مليار دولار، يدعم مالكي المنازل الذين يواجهون تحديات دفع مرتبطة بالجائحة في الولايات المشاركة. كما تتوفر برامج تعديل لقروض VA أو USDA للمقترضين الذين يعانون من تلك القروض.

حتى بدون برامج حكومية، يبقى التفاوض المباشر مع المقرضين خيارًا ممكنًا. غالبًا ما تفضل المؤسسات المالية إعادة هيكلة القروض على العبء الإداري وتكاليف إجراءات الحبس، مما يجعل التعديل متاحًا أيضًا عبر قنوات خاصة.

مثل برنامج التعديل الميسر للمنازل، يمثل نقطة تحول حاسمة في سياسة الإسكان — معترفًا بأن الضائقة الواسعة لمالكي المنازل تتطلب تدخلًا هيكليًا بدلاً من حلول سوق فردية. على الرغم من أن البرنامج الأصلي أُغلق أمام المتقدمين الجدد، إلا أن إرثه لا يزال قائمًا في الأطر المعدلة التي تواصل دعم الأسر التي تتنقل بين عدم اليقين المالي.