Comprendiendo el Préstamo Correspondiente: Una Fuerza Oculta que Está Transformando los Mercados de Préstamos Hipotecarios

Podrías sorprenderte al saber que más de una cuarta parte de los prestatarios de viviendas aseguraron sus hipotecas a través de acuerdos de préstamo por correspondencia en el tercer trimestre de 2023, según Inside Mortgage Finance. Sin embargo, la mayoría de los prestatarios siguen sin ser conscientes de que están trabajando incluso con este tipo de prestamista, o de cómo difiere fundamentalmente de los canales tradicionales de hipotecas.

La mecánica detrás del préstamo por correspondencia

En esencia, el préstamo por correspondencia conecta a dos empresas con roles muy diferentes en el ecosistema hipotecario. Así es como funciona la estructura:

El lado originador: Una entidad más pequeña—ya sea un banco, una cooperativa de crédito o una compañía hipotecaria independiente—maneja toda la experiencia del prestatario. Procesan solicitudes, evalúan los préstamos (en algunos casos), cierran transacciones y financian hipotecas bajo su propia marca. Desde la perspectiva del prestatario, este es su prestamista.

El lado comprador: Una institución más grande, a menudo llamada prestamista patrocinador, inversor o prestamista mayorista, entra en escena después del cierre. Esta compañía adquiere el préstamo completo del prestamista originador, generalmente pagando una prima junto con el monto del préstamo. Esta inyección de capital permite al prestamista más pequeño reciclar fondos y originar hipotecas adicionales.

“Este acuerdo está diseñado para ampliar la capacidad de préstamo en toda la industria”, explica Diane Hughes, vicepresidenta ejecutiva y directora de préstamos hipotecarios en UMB Bank en Kansas City, Missouri. “El prestamista más pequeño obtiene flujo de efectivo inmediato; la compañía más grande construye su cartera de inversiones.”

Navegando el desafío de la terminología

Ambos participantes en los acuerdos de préstamo por correspondencia técnicamente califican como prestamistas por correspondencia, lo que genera confusión continua en la industria. Añadiendo otra capa de complejidad: instituciones principales como Pennymac y Newrez operan simultáneamente como prestamistas minoristas, mayoristas y prestamistas por correspondencia a través de divisiones separadas. Este enfoque multicanal les permite originar volúmenes de préstamos significativamente mayores que sus competidores de canal único.

Evaluación de riesgos: una distinción crítica

El tipo de relación de correspondencia determina quién asume la responsabilidad de la evaluación del riesgo:

• Correspondientes delegados realizan la evaluación internamente, dándoles control directo sobre las decisiones de aprobación
• Correspondientes no delegados y mini-correspondientes delegan la evaluación al prestamista o inversor comprador

La mayoría de los prestamistas por correspondencia operan técnicamente usando su propio capital, aunque la realidad implica líneas de crédito en almacén—facilidades de préstamo a corto plazo que financian los préstamos hasta que se venden a inversores y se reponen las líneas de crédito.

Cómo se compara el préstamo por correspondencia con las alternativas

Prestamistas minoristas: el enfoque tradicional

Las instituciones minoristas—bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias—originan préstamos directamente a los prestatarios bajo su propia marca. Sus ofertas de productos suelen ser más limitadas, pero a menudo se agrupan con servicios complementarios como cuentas de depósito, financiamiento de autos y préstamos personales. Esta conveniencia de “todo en uno” atrae a los prestatarios que buscan simplicidad, aunque las opciones de precios siguen siendo limitadas en comparación con los modelos de correspondencia.

Corredores hipotecarios: el modelo intermediario

Los corredores actúan como intermediarios sin capacidades de evaluación, cierre o financiamiento. En cambio, obtienen préstamos de prestamistas mayoristas y presentan opciones a los prestatarios. Este modelo es excelente para quienes necesitan programas especializados o desean comparar tasas. Sin embargo, una vez que un corredor empareja a un prestatario con un prestamista, el control pasa completamente a ese prestamista.

“El corredor pierde la capacidad de gestionar el proceso del préstamo”, señala Tai Christensen, cofundador y presidente de Arrive Home en South Jordan, Utah. “Esto puede crear retrasos significativos, especialmente problemáticos en transacciones sensibles al tiempo.”

Prestamistas por correspondencia: la ventaja híbrida

Los prestamistas por correspondencia ocupan un punto intermedio. Como los prestamistas minoristas, aprueban y cierran préstamos bajo su propio nombre. Como los corredores, mantienen relaciones con múltiples fuentes de financiamiento que ofrecen diversos programas de préstamos.

“El verdadero beneficio surge a través del acceso a diferentes inversores con directrices y estrategias de precios variadas”, explica Hughes. Esta flexibilidad significa que los prestamistas por correspondencia pueden potencialmente emparejar a los prestatarios con inversores cuyos criterios pueden cumplir, a veces a tasas más competitivas.

Implicaciones prácticas para los solicitantes de hipotecas

Considera solicitar un préstamo FHA con un prestamista por correspondencia. Independientemente del inversor con el que te asocien, aún deberás cumplir con los requisitos de la FHA—normalmente un puntaje de crédito mínimo de 580 y un pago inicial del 3.5%. Sin embargo, el prestamista por correspondencia puede buscar en múltiples inversores tu solicitud para encontrar la mejor coincidencia de precios según tus calificaciones.

Al trabajar con un prestamista por correspondencia delegado, la resolución de complicaciones tiende a ser más rápida, ya que la evaluación se realiza internamente en lugar de a través de una entidad externa.

Valorando los beneficios y desventajas

Ventajas clave:

• La mayor selección de programas de préstamos a través de múltiples relaciones con inversores aumenta las probabilidades de calificación, especialmente para prestatarios con situaciones financieras no convencionales que requieren préstamos no conformes
• La capacidad de comparar tasas de manera competitiva a menudo resulta en costos de cierre más bajos de lo que los prestatarios podrían negociar por sí mismos
• Los acuerdos de correspondencia delegados pueden producir cierres más rápidos con menos transferencias
• Algunos prestamistas por correspondencia pueden renegociar tasas si las condiciones del mercado cambian después del bloqueo

Limitaciones notables:

• Todos los préstamos originados deben cumplir con los estándares del inversor comprador—normalmente Fannie Mae, Freddie Mac, FHA o VA—aunque existen productos especializados con requisitos alternativos
• Los corresponsales no delegados introducen retrasos en el procesamiento al enrutar la evaluación a través del prestamista comprador
• La gestión del préstamo generalmente se transfiere después del cierre, lo que significa que los prestatarios pueden no mantener relaciones con su prestamista original, a pesar de estar satisfechos inicialmente con el servicio al cliente