¿Son los REITs la mejor opción para invertir en bienes raíces? Conoce estos 5 puntos clave

¿Has oído hablar de invertir en bienes raíces a través de REITs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces)? Desde que los REITs fueron lanzados en la bolsa de Tailandia en 2018, esta forma de inversión se ha convertido en una opción para muchos inversores. Pero, ¿por qué a veces los REITs ofrecen buenos retornos y otras veces no cumplen con las expectativas? Este artículo explorará en profundidad qué son los REITs, para que tengas una comprensión más clara de esta herramienta financiera.

¿Qué son exactamente los REITs?

Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces(Real Estate Investment Trust - REIT)En esencia, son un “pool de activos” gestionado y administrado por una compañía de fondos. La gestión recauda fondos vendiendo unidades de inversión a los inversores, administra estos activos para generar ingresos y finalmente reparte las ganancias en forma de dividendos a los inversores.

Los activos que poseen los REITs suelen generar flujos de efectivo estables, incluyendo diversos tipos de bienes raíces—propiedades residenciales, comerciales, instalaciones de almacenamiento, hoteles, centros comerciales, infraestructura de telecomunicaciones, etc. A través de los ingresos por alquiler o regalías, los REITs pagan dividendos a los inversores, por eso sus distribuciones suelen ser relativamente estables y continuas.

REITs vs fondos inmobiliarios: conoce las diferencias

Aunque los REITs y los fondos inmobiliarios(Property Fund) invierten en bienes raíces, existen diferencias clave en varios aspectos.

Naturaleza legal y regulación
Los fondos inmobiliarios son fondos comunes que no requieren certificados de depósito, mientras que los REITs pertenecen a un sistema de fideicomisos supervisado por la Comisión de Valores y Bolsa(SEC) y necesitan aprobación de la bolsa de valores.

Flexibilidad de inversión
Los fondos inmobiliarios solo pueden invertir en una lista positiva aprobada por la Comisión de Valores y Bolsa, y no pueden invertir en propiedades en el extranjero. En cambio, los REITs tienen mayor flexibilidad, pueden invertir en activos en el extranjero y permiten destinar hasta un 10% del total de sus activos a proyectos de desarrollo inmobiliario.

Estructura de gobernanza y distribución
Las unidades de los fondos inmobiliarios se venden y distribuyen de manera similar a fondos mutuos, sin necesidad de mantener circulación libre ni convocar asambleas de titulares de unidades. Los REITs, en cambio, funcionan más como empresas cotizadas, deben mantener al menos un 15% de circulación libre y convocar asambleas anuales de titulares.

Actualmente, en el mercado tailandés ya no se lanzan nuevos fondos inmobiliarios, todos los productos nuevos adoptan la estructura de REIT, reflejando las mayores normas y ventajas de flexibilidad que ofrecen los REITs.

Cuatro formas de clasificar los REITs

Según la propiedad inmobiliaria

REITs de propiedad plena(Freehold)
Este tipo de REITs posee la propiedad completa y administra los ingresos que genera, como alquileres. El valor de las unidades fluctúa con el valor de mercado de las propiedades. Cuando se añaden nuevos edificios a un terreno, el valor del suelo aumenta, los ingresos potenciales crecen y, en última instancia, el valor de las unidades también.

REITs de derechos de arrendamiento(Leasehold)
Este tipo de REITs no posee las propiedades, sino que tiene derechos de uso y obtiene ingresos de ellos. Cuando expira el contrato de arrendamiento, el valor de las unidades de este REIT en realidad cae a cero, ya que no puede seguir generando ingresos. Por lo tanto, con el tiempo, el valor de las unidades de los REITs de derechos de arrendamiento disminuye gradualmente.

Según la forma de inversión

Inversión directa - Poseer directamente propiedades que generan ingresos o derechos de uso
Inversión indirecta - Tener acciones de otras empresas que invierten en bienes raíces

Según el tipo de propiedad

REITs minoristas(Retail REIT) - Inversión en centros comerciales, tiendas minoristas, outlets y otros bienes raíces comerciales

REITs residenciales(Residential REIT) - Inversión en hoteles, apartamentos, edificios residenciales, residencias estudiantiles, etc.

REITs de salud(Healthcare REIT) - Inversión en hospitales, clínicas, residencias para ancianos y otras instalaciones médicas

REITs de oficinas(Office REIT) - Enfocado en ingresos por alquiler de espacios de oficina

REITs de infraestructura(Infrastructure REIT) - Inversión en redes de telecomunicaciones, ductos de energía y otras infraestructuras

Cada tipo de REIT tiene diferentes estructuras de distribución de beneficios y factores que impulsan sus ingresos.

Dos factores clave que afectan el valor de los REITs

El valor de los REITs proviene de dos elementos fundamentales:

Valor de mercado de los activos inmobiliarios
Esto está influenciado por el tipo de propiedad. Como se mencionó antes, los REITs de derechos de arrendamiento se deprecian por la reducción anual del derecho de uso. Además, la situación económica, la ubicación, la infraestructura y las inversiones en desarrollo elevan el valor de las propiedades, aumentando así el valor de las unidades del REIT.

Flujos de efectivo esperados
Esto afecta directamente los dividendos que los inversores reciben. El crecimiento económico puede aumentar la demanda de espacios de oficina, permitiendo a los Office REITs cobrar más alquileres; por otro lado, la inestabilidad social puede reducir el número de turistas, disminuyendo los ingresos de los hoteles y, en consecuencia, los dividendos.

Ventajas y desventajas de invertir en REITs

Principales ventajas

• Alta liquidez - Fácil compra, venta y transferencia en la bolsa(SET)
• Diversificación - Añade exposición inmobiliaria a tu portafolio sin necesidad de gran capital
• Transparencia - Desde el registro, emisión hasta la divulgación de información, todo bajo supervisión estricta de las autoridades regulatorias
• Flujos de efectivo estables - Ofrecen ingresos de dividendos relativamente estables y continuos

Principales desventajas

• Carga fiscal - Los dividendos de los REITs están sujetos a un impuesto del 10% o se incluyen en la declaración de impuestos anual
• Sensibilidad a las tasas de interés - Los REITs reaccionan a cambios en las tasas de interés; cuando estas suben, generalmente afectan negativamente la valoración de los REITs

Antes de invertir, los inversores deben considerar estos factores cuidadosamente, para escoger opciones que se ajusten a sus objetivos financieros y tolerancia al riesgo.

Ejemplos de REITs en el mercado tailandés

CPN Retail Growth (CPNREIT)
Es un REIT de derechos de arrendamiento, administra varios proyectos comerciales de Central, edificios de oficinas y el hotel Hilton Pattaya. La rentabilidad por dividendo actual es del 8.35% (basado en un precio actual de 9.85 baht).

IMPACT Growth Real Estate REIT (IMPACT)
Es un REIT de propiedad plena, posee el terreno del centro de exposiciones IMPACT y sus cuatro edificios y facilidades. La rentabilidad por dividendo anual es del 4.69% (basado en un precio actual de 12.80 baht).

WHA Premium Growth REIT (WHART)
Posee tanto derechos de propiedad como de arrendamiento, principalmente dedicado al alquiler y gestión de propiedades de almacenamiento. La rentabilidad por dividendo anual es del 7.63% (basado en un precio de cierre de 9.50 baht).

Fondo de Infraestructura Jasmine Broadband Internet (JASIF)
Es un fondo de infraestructura de propiedad plena, con 1,680,500 km de fibra óptica, obtiene ingresos estables de contratos de arrendamiento a largo plazo con TTTBB. La rentabilidad por dividendo anual más alta, alcanza el 13.73% (basado en un precio actual de 6.70 baht).

Conclusión: ¿Son los REITs adecuados para ti?

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces(REITs) son una opción ideal para quienes buscan obtener rendimientos superiores a los intereses de los depósitos a plazo. Gracias a la gestión profesional de los REITs en el alquiler y los ingresos de las propiedades, los inversores pueden recibir dividendos relativamente estables.

Sin embargo, como cualquier herramienta financiera, los REITs tienen ventajas atractivas y también desventajas que deben considerarse. Antes de decidir invertir en REITs, debes evaluar cuidadosamente estos factores, tu tolerancia al riesgo y tus objetivos de inversión, para asegurarte de que tu decisión te ayude a alcanzar tus metas financieras a largo plazo. Elegir el tipo correcto de REIT y el momento adecuado es la clave del éxito.