Krisis Sewa yang Tidak Dibicarakan: Mengapa Keterjangkauan Kelas Menengah Runtuh Sejak 1980-an

Pasar perumahan sewa di Amerika menceritakan kisah janji yang dilanggar. Sementara tahun 1960-an dan awal 1970-an relatif ramah bagi penyewa, krisis struktural yang muncul di dekade berikutnya hanya mempercepat—dan penyewa saat ini membayar harga yang akan mengejutkan mereka yang hidup di tahun 1980-an.

Kapan Semuanya Mulai Berjalan Salah?

Resesi tahun 1970-an menandai titik balik. Menurut Harvard Joint Center for Housing Studies, pada tahun 1980 situasinya sudah menjadi sangat buruk: 35% dari semua penyewa menghadapi beban biaya serius, artinya mereka menghabiskan lebih dari 30% dari pendapatan mereka hanya untuk perumahan. Untuk separuh yang paling rentan, situasinya digambarkan sebagai “parah.”

Ini seharusnya tidak terjadi. Tapi memang terjadi.

Angka-angka yang Mendefinisikan Satu Generasi

Mari kita tampilkan angka sewa nyata. Pada tahun 1980, sewa bulanan median di seluruh AS hanya sebesar $243. Pada tahun 1985—hanya lima tahun kemudian—itu melonjak menjadi $432, peningkatan 78% dalam kurang dari satu dekade. Melompat ke Agustus 2022, dan sewa median yang sama mencapai $1.388. Itu adalah peningkatan 471% dari tahun 1985.

Untuk memberi konteks: sewa telah meningkat dengan rata-rata 9% per tahun sejak 1980, secara konsisten mengungguli pertumbuhan upah dengan margin yang mencengangkan.

Pertimbangkan dinamika regional: pasar seperti properti Manhattan mengalami pertumbuhan pesat selama tahun 1980-an saat sektor keuangan berkembang pesat, dengan harga yang menetapkan tren yang kemudian menyebar secara nasional dalam dekade berikutnya.

Kesenjangan Pendapatan yang Menjelaskan Segalanya

Di sinilah masalah nyata muncul. Ketika disesuaikan dengan inflasi tahun 2022, rata-rata pendapatan orang Amerika pada tahun 1980 adalah $29.300 per tahun. Melompat ke kuartal keempat tahun 2023, dan rata-rata gaji nasional telah naik menjadi $59.384.

Terdengar bagus? Tidak saat kamu melakukan perhitungan. Itu sekitar kenaikan 103% dalam nilai nominal selama 43 tahun. Sementara itu, sewa meningkat lebih dari 470%.

Upah saja tidak cukup mengikuti.

Siapa yang Sebenarnya Terluka?

Pada tahun 2022, setengah dari semua penyewa di AS mengalami beban biaya—statistik mengerikan yang sama seperti di tahun 1980. Mereka menghabiskan lebih dari 30% dari gaji mereka untuk sewa. Tapi krisis semakin dalam: lebih dari 12 juta orang Amerika menghabiskan setidaknya 50% dari seluruh gaji mereka untuk perumahan. Beberapa bahkan mendekati 70%.

Kelas menengah, yang dulu mampu membeli perumahan layak dengan satu penghasilan, kini merasa terjepit. Penghasilan ganda bukan lagi sebuah kemewahan tetapi sebuah keharusan. Dan bahkan itu sering kali tidak cukup.

Apa yang Mendorong Ini?

Resesi tahun 1970-an menciptakan krisis kemampuan membeli pertama. Dekade-dekade kurang investasi dalam stok perumahan sewa menyusul. Kendala pasokan bertemu dengan permintaan yang meningkat. Spekulasi masuk ke pasar. Upah stagnan relatif terhadap inflasi di sektor lain.

Hasilnya: ketidaksesuaian struktural antara apa yang orang hasilkan dan berapa biaya perumahan sebenarnya.

Pemeriksaan Realitas

Untuk memberi gambaran: pada tahun 1980, satu galon susu berharga sekitar $1.59, apel seharga $0.39 per pon, dan daging giling seharga $1.39 per pon. Barang-barang pokok ini telah naik, ya—tapi tidak secepat kenaikan sewa.

Biaya perumahan telah menjadi isu ekonomi utama zaman kita, bukan karena fluktuasi pasar sementara, tetapi karena kegagalan sistemik untuk menyelaraskan pasokan perumahan dengan pertumbuhan upah.

Penyewa tahun 1980-an sudah menderita. Penyewa saat ini berada dalam krisis yang secara fundamental berbeda—yang telah berkembang selama empat dekade.