30 Tahun Pengembalian: Mengapa Pasar Saham Mengalahkan Properti

Ketika berbicara tentang membangun kekayaan jangka panjang, angka-angka menceritakan kisah yang menarik. Selama tiga dekade terakhir, pasar saham secara dramatis mengungguli investasi properti tradisional — dan kesenjangan ini lebih lebar dari yang disadari kebanyakan investor.

Data Berbicara Banyak

Mari kita mulai dengan metrik kinerja mentah. Tiga indeks saham utama menceritakan kisah yang mencolok:

Nasdaq Composite memimpin dengan pengembalian yang mencengangkan sebesar 2.111% selama 30 tahun. Dimulai dari 864,58 pada Mei 1995 dan mencapai 19.113,77 pada Mei 2025, indeks yang berat di bidang teknologi ini menunjukkan pertumbuhan yang eksplosif didorong oleh revolusi digital — dari e-commerce dan media sosial hingga kecerdasan buatan dan kendaraan listrik.

S&P 500, tolok ukur pasar yang lebih luas, memberikan pengembalian sebesar 1.008% selama periode yang sama, naik dari 533,40 menjadi 5.911,69. Sementara itu, Dow Jones Industrial Average mencatatkan pengembalian sebesar 847%, naik dari 4.465,14 menjadi 42.270,07.

Bandingkan ini dengan properti residensial: Indeks Harga Rumah Nasional Sementara S&P CoreLogic Case-Shiller AS — pengukur properti residensial yang disukai Federal Reserve — tumbuh dari 80,084 pada Maret 1995 menjadi 327,679 pada Maret 2025, mewakili pengembalian hanya sebesar 309%. Meskipun pemilik rumah tentu telah melihat nilai properti mereka meningkat, ini jauh tertinggal dibandingkan apa yang dialami investor pasar saham.

Mengapa Pasar Saham Menang

Kesenjangan ini bahkan tidak dekat. Selama tiga dekade, jarak antara pengembalian properti rata-rata dan kinerja pasar saham hanya melebar. Komentar terbaru Warren Buffett di rapat pemegang saham Berkshire Hathaway menangkap kenyataan ini dengan sempurna: “Ada begitu banyak peluang, setidaknya di Amerika Serikat, yang muncul di pasar sekuritas dibandingkan properti.”

Investor properti komersial mungkin berargumen bahwa kelas aset mereka berkinerja lebih baik, tetapi data menunjukkan sebaliknya. Menurut analisis industri, pengembalian properti komersial tipikal berkisar antara 6% hingga 12% per tahun — jauh dari pengembalian tahunan dua digit yang diberikan oleh ekuitas selama 30 tahun terakhir. Bahkan di ujung atas rentang tersebut, properti komersial kesulitan menyamai kinerja pasar saham dan menghadapi kerugian tambahan dari penurunan yang lebih dalam dan lebih lama saat koreksi terjadi.

Kesimpulan Lebih Luas

Perbandingan historis ini mengungkapkan kebenaran mendasar tentang pembangunan kekayaan: sementara properti menyediakan aset nyata dan pendapatan sewa yang stabil, pasar saham secara konsisten menghasilkan apresiasi modal yang lebih unggul dalam jangka waktu yang panjang. Investor yang melakukan diversifikasi ke saham — terutama saham teknologi yang berorientasi pertumbuhan yang diwakili oleh Nasdaq — melihat kekayaan mereka berkembang jauh lebih efektif daripada mereka yang hanya fokus pada kepemilikan properti.

Ini bukan untuk mengabaikan peran properti dalam portofolio yang seimbang. Melainkan, ini pengakuan bahwa ketika harus memilih antara kelas aset, 30 tahun data menunjukkan bahwa ekuitas secara historis menawarkan potensi kenaikan yang lebih besar untuk akumulasi kekayaan.