Memahami Pajak Mansion: Panduan Pembeli untuk Menghindari Pajak Properti Premium

Saat membeli properti residensial bernilai tinggi, banyak investor mengabaikan biaya tersembunyi yang signifikan: pajak mansion. Pajak tambahan ini akan dikenakan ketika harga pembelian rumah melewati ambang batas tertentu, biasanya mulai dari $1 juta. Meskipun namanya menyiratkan kemewahan, pajak ini murni berdasarkan harga dan bukan mencerminkan luas bangunan atau fasilitas sebenarnya. Karena pajak ini dapat secara substansial mengubah pengembalian keuangan dari sebuah investasi, berkonsultasilah dengan penasihat keuangan sebelum menyelesaikan transaksi untuk mengungkap strategi optimalisasi pajak yang berharga.

Negara Bagian dan Kota Mana Saja yang Menerapkan Pajak Mansion?

Beberapa yurisdiksi di seluruh Amerika Serikat telah menerapkan struktur pajak mansion, masing-masing dengan ambang batas dan jadwal tarif yang berbeda:

Negara Bagian New York menjalankan salah satu skema pajak mansion paling agresif di negara ini:

• 1% untuk properti bernilai antara $1 juta–$2 juta
• 1,25% untuk properti bernilai antara $2 juta–$3 juta
• 1,5% untuk properti bernilai antara $3 juta–$5 juta
• Peningkatan progresif hingga mencapai 3,9% untuk properti yang melebihi $25 juta

Kota New York secara khusus merasakan dampaknya karena banyak penjualan properti bernilai tujuh digit.

Pendekatan California bervariasi menurut kota. Los Angeles menerapkan ULA Transfer Tax pada 2022:

• 4% untuk properti dengan harga dari $5 juta–$10 juta
• 5,5% untuk properti yang melebihi $10 juta

New Jersey memberlakukan pajak mansion flat sebesar 1% untuk semua transaksi residensial yang melebihi $1 juta, tanpa memandang harga akhir.

Connecticut menggunakan struktur pajak konveyansi berjenjang:

• 0,75% untuk properti di bawah $800.000
• 1,25% untuk properti antara $800.000–$2,5 juta
• 2,25% untuk properti yang melebihi $2,5 juta
• Pajak tambahan untuk properti di atas $4 juta

Bagaimana Pajak Mansion Benar-Benar Berfungsi?

Ini secara fundamental adalah pajak transfer satu kali yang dikenakan saat penutupan, dihitung sebagai persentase dari harga jual yang tercatat. Kewajiban pajak biasanya menjadi tanggung jawab pembeli, yang ditambahkan langsung ke total biaya penutupan bersama asuransi judul dan biaya pengacara. Namun, penjual kadang-kadang bernegosiasi untuk menanggung atau berbagi biaya ini sebagai insentif transaksi.

Sebagai contoh konkret: Seorang pembeli di New York City yang membeli properti seharga $3 juta akan menghadapi:

• 1% dari $2 juta = $20.000
• 1,25% dari sisa $1 juta = $12.500
• Total kewajiban pajak: $32.500

Strategi Hukum untuk Meminimalkan atau Menghilangkan Pajak Ini

Beberapa metode pengaturan legal tersedia untuk secara sah mengurangi paparan pajak mansion:

Negosiasi harga: Ketika properti terdaftar sedikit di atas ambang batas, kedua pihak dapat sepakat untuk mencatat harga yang lebih rendah, asalkan sesuai dengan prosedur penilaian standar.

Transaksi bifurkasi: Memisahkan properti pribadi (furniture, fixtures, art) dari pengalihan properti dapat mengurangi harga jual yang dikenai pajak, meskipun otoritas pajak memeriksa pengaturan semacam ini secara ketat.

Struktur kepemilikan perusahaan: Membeli melalui LLC di yurisdiksi tertentu mungkin memenuhi syarat untuk perlakuan pajak alternatif, meskipun ini memerlukan panduan hukum profesional untuk memastikan kepatuhan.

Kesimpulan

Pajak mansion merupakan biaya penutupan yang signifikan di pasar properti premium. Awalnya dirancang untuk mendanai inisiatif perumahan terjangkau, kenaikan nilai properti di area metropolitan utama kini membuat pembeli rumah kelas menengah harus membayar pajak ini. Memahami tarif spesifik yurisdiksi dan menjelajahi pendekatan pengaturan pajak yang menguntungkan secara pajak dengan penasihat yang berkualitas menjadi sangat penting sebelum menyelesaikan transaksi bernilai tinggi.