Memahami Akta: Siapa Pemberi Hak dan Siapa Penerima Hak?

Membeli atau menyewa properti melibatkan lebih banyak jargon hukum daripada yang disadari kebanyakan orang. Dua istilah yang sering muncul dalam transaksi properti adalah “grantor” dan “grantee”—tapi apa sebenarnya arti menjadi grantee pada sebuah akta, dan mengapa Anda harus peduli? Singkatnya, peran ini mendefinisikan siapa yang mentransfer properti dan siapa yang menerimanya.

Dasar-dasar: Penjual vs. Pembeli

Dalam setiap transaksi properti, selalu ada dua pihak. Grantor adalah pihak yang melepaskan properti—anggap saja mereka sebagai penjual dalam pembelian rumah atau pemilik sewa dalam situasi penyewaan. Grantee adalah pihak yang memperoleh properti: pembeli atau penyewa. Seluruh hubungan mereka, beserta apa yang dapat dan tidak dapat dilakukan masing-masing dengan properti tersebut, didokumentasikan dalam sebuah instrumen hukum yang disebut akta.

Apa Sebenarnya Grantee pada Sebuah Akta?

Seorang grantee mewakili pihak Anda jika Anda adalah penerima properti. Apakah Anda membeli rumah atau menandatangani sewa, Anda adalah grantee—penerima hak kepemilikan atau hak penggunaan sementara dari grantor. Akta berfungsi sebagai bukti bahwa transfer ini resmi dan mengikat secara hukum.

Ketika seorang grantee mengambil alih kepemilikan, mereka memperoleh apa yang disebut “judul” atas properti tersebut. Tapi inilah masalahnya: tidak semua judul diciptakan sama. Jenis-jenis akta yang berbeda menawarkan tingkat perlindungan yang berbeda, yang secara langsung mempengaruhi tanggung jawab apa yang dimiliki grantee jika muncul masalah di kemudian hari.

Proses Transfer Akta

Ketika properti berpindah tangan, grantor menggunakan akta untuk secara resmi mentransfer hak hukum mereka kepada grantee. Ini termasuk hak untuk memiliki, menggunakan, menempati, dan menjual properti tersebut. Sebelum menandatangani apa pun, sebagian besar grantee memesan pencarian judul untuk memastikan bahwa grantor benar-benar memiliki apa yang mereka jual dan apakah ada klaim atau lien terhadapnya.

Tujuh Jenis Akta dan Apa Artinya Bagi Anda

Akta Jaminan: Perlindungan Maksimal

Akta jaminan umum adalah standar emas bagi grantee. Grantor menjamin bahwa judul bersih—tidak ada masalah hukum tersembunyi, hak lintas, atau lien pajak yang mengintai. Jika masalah muncul setelah penjualan, grantor menanggung biaya hukum untuk membela kepemilikan grantee. Perlindungan ini berlaku kembali ke semua pemilik sebelumnya.

Banyak pembeli rumah menganggap ini sama dengan garansi rumah, yang berbeda. Garansi rumah adalah asuransi yang menanggung perbaikan pada peralatan dan sistem setelah pembelian, biasanya selama satu tahun. Sedangkan akta jaminan melindungi judul itu sendiri.

Akta Perlindungan Terbatas

Akta jaminan khusus membatasi tanggung jawab grantor. Mereka hanya menjamin bahwa tidak ada masalah judul selama mereka memilikinya—masalah dari pemilik sebelumnya bukan tanggung jawab mereka. Bank sering menggunakan ini saat menjual properti yang disita.

Akta grant berada di tengah-tengah. Grantor mengonfirmasi bahwa mereka tidak menjual properti dua kali atau menciptakan masalah judul sendiri, tetapi mereka tidak akan membayar biaya hukum jika kemudian grantee perlu membela kepemilikannya.

Akta Quitclaim: Pembeli Harus Hati-hati

Akta quitclaim tidak menawarkan perlindungan apa pun kepada grantee. Grantor tidak membuat janji tentang apakah mereka benar-benar memiliki properti atau apakah judul bahkan dapat dipindahkan. Biasanya ini digunakan hanya antar anggota keluarga atau dalam situasi di mana kepercayaan sudah terjalin—bukan untuk transaksi properti standar.

Struktur Akta Khusus

Akta tujuan khusus digunakan saat seseorang mentransfer properti atas nama entitas lain, seperti eksekutor warisan. Akta pengganti penyitaan (foreclosure) memungkinkan pemilik rumah yang kesulitan untuk mentransfer properti kembali ke pemberi pinjaman mereka sebagai pengganti proses penyitaan. Akta antar pasangan (interspousal deed) memindahkan kepemilikan antar pasangan, sering dalam penyelesaian perceraian.

Untuk sewa menyewa, akta sewa mendefinisikan hubungan pemilik dan penyewa serta menguraikan hak dan tanggung jawab penggunaan.

Perlindungan Grantee Penting

Jenis akta secara signifikan mempengaruhi risiko Anda sebagai grantee. Bahkan dengan akta yang melindungi, banyak pembeli membeli asuransi judul sebagai lapisan keamanan tambahan terhadap masalah yang tidak terdeteksi atau klaim yang muncul bertahun-tahun kemudian. Pencarian judul sebelum penutupan adalah praktik standar—ini adalah kesempatan Anda untuk menemukan masalah sebelum menjadi masalah Anda.

Memahami peran Anda sebagai grantee dan perlindungan yang ditawarkan oleh akta spesifik Anda sangat penting sebelum menyelesaikan transaksi properti apa pun.