28/36ルールの理解：住宅ローンの返済能力のためのあなたの設計図

住宅購入を計画する際に、重要な質問が浮かび上がります：実際に管理可能な借金の額は収入に対してどれくらいか？28/36ルールは、その答えを明確に示すものであり、借り手が経済的安定を保ちながら真の借入能力を理解するのに役立つ広く使われている基準です。

28/36ルールとは何か、なぜ貸し手が気にするのか

このルールは基本的にシンプルな原則に基づいています：住宅費は月収の28%を超えてはならず、総借金負担は36%を超えてはならない。28 36ルールを理解することは、貸し手と借り手の両方を過剰な負担から守るための債務対収入比率の枠組みとして認識することです。

このルールは、デフォルトを防ぐために設計された貸出基準から生まれました。金融機関はこの指標を住宅ローン申請の評価に用います。なぜなら、これが借り手の返済能力と強く相関しているからです。住宅関連の費用には、住宅ローンの元本と利息だけでなく、不動産税、住宅保険、民間住宅ローン保険(必要な場合)、HOA（ホームオーナーズアソシエーション）費用も含まれます。

残りの8%の閾値(36%から28%の住宅費制限まで)は、クレジットカード残高、自動車ローン、学生ローン、個人ローンなどの他のすべての借金負担を考慮しています。

予算の内訳：実例で解説

この枠組みを実際のシナリオに適用してみましょう。年収60,000ドルの労働者2人がそれぞれいると想定し、合計年収は120,000ドル、月額の総収入は約10,000ドルです。

28/36ルールによると：

• 安全な住宅費の上限：$10,000 × 0.28 = $2,800/月
• 総借金許容量の上限：$10,000 × 0.36 = $3,600/月

この家庭がすでに月々2,000ドルの借金返済（(たとえば自動車ローンやクレジットカード)）をしている場合、住宅ローンと住宅費は$1,600以下に抑える必要があります。逆に、借金のない家庭は理論上、$2,800〜$3,600を住宅だけに充てることが可能です。

自分の住宅予算の計算方法

まず、自分の世帯の正確な月間総収入を把握しましょう。W-2雇用者は年収を12で割るだけです。変動収入や複数の収入源がある場合は、12ヶ月の平均を計算して現実的な月額を見積もります。

月間総収入がわかったら、それに0.28を掛けて住宅費の上限を算出します。この計算だけで、特定の物件が自分の経済力に合っているかどうかがわかります。同様に、0.36を掛けると総借金の許容量がわかります。

標準的な制限を超えたい場合の戦略

28/36ルールはあくまでガイドラインであり、絶対的な制限ではありません。もし夢のマイホームがこれらの割合を超える場合でも、いくつかの方法で対応可能です。

頭金を増やす： 20%の頭金を用意すれば、民間住宅ローン保険が不要になり、借入額が大きく減少します。最低3-5%の頭金を少し超えるだけでも、購入のしやすさに大きな影響を与えます。

競争力のある金利を獲得する： 複数の貸し手を比較することで、より低い金利を得られる可能性があります。30年の住宅ローンでは、0.5%の差でも数万ドルの節約になり、月々の支払いも直接減少します。

緊急資金を強化する： 6〜12ヶ月分の生活費を貯蓄しておくことは重要な備えです。収入の途絶や予期せぬ医療費などの緊急事態に備えることができます。

高金利の借金を先に返済： クレジットカードや個人ローンを先に返済しておくと、借入可能額が増え、実際の月々のキャッシュフローも改善します。

保守的な計画の重要性

28 36ルールを理解することは、単に住宅ローンを最大化することだけではありません。持続可能な住宅所有のための指針です。30年のローン契約では、収入の変動や家族の義務の増加、緊急事態など、状況は変わる可能性があります。借金比率に余裕を持たせておくことで、こうした変化に対応できます。

絶対に上限まで借りるのではなく、自分が本当に安心できる範囲を考えましょう。過剰な住宅費による経済的ストレスは生活の質を低下させ、脆弱性を生み出します。貸し手は、実際に借りるべき以上の額を承認することもあります。

住宅購入の意思決定をコントロールする

28/36ルールはあくまで出発点の目安であり、最終的な上限ではありません。自分の借金に対する快適さ、雇用の安定性、家族の事情を考慮しながら決定しましょう。この知識を持って住宅ローンの審査に臨めば、現実的な期待を持ち、あなたの経済状況を強化する住宅購入ができるでしょう。