マンション税の理解：プレミアム不動産課税を回避するための購入者ガイド

高額な住宅物件を取得する際、多くの投資家は重要な隠れたコストであるマンション税を見落としがちです。この補足課税は、住宅の購入価格があらかじめ設定された閾値を超えた場合に発生し、通常は$1 百万から開始します。その名前から贅沢さを示唆していますが、この税は純粋に価格に基づいており、実際の面積や設備を反映しているわけではありません。これらの課税は投資の財務リターンに大きな影響を与える可能性があるため、クロージング前にファイナンシャルアドバイザーに相談することで、価値のある税金最適化戦略を見つけることができます。

マンション税を課す州と都市はどこ？

アメリカ合衆国内の複数の管轄区域でマンション税の制度が導入されており、それぞれ閾値や税率スケジュールは異なります。

ニューヨーク州は国内でも最も積極的なマンション税制度を運用しています：

• 1%（$1 百万～$2 百万の物件）
• 1.25%（$2 百万～$3 百万の物件）
• 1.5%（$3 百万～$5 百万の物件）
• さらに、$25 百万超の物件には最大3.9%まで段階的に増加

特にニューヨーク市は、7桁の物件販売が多いため、その影響を強く受けています。

カリフォルニア州のアプローチは自治体ごとに異なります。ロサンゼルスは2022年にULA譲渡税を導入しました：

• 4%（$5 百万～$10 百万の物件）
• 5.5%（$10 百万超の物件）

ニュージャージー州は、最終価格に関係なく、$1 百万超のすべての住宅取引に対して一律1%のマンション税を適用しています。

コネチカット州は階層化された譲渡税制度を採用：

• 0.75%（$800,000未満の物件）
• 1.25%（$800,000～$2.5百万の物件）
• 2.25%（$2.5百万超の物件）
• さらに、$4 百万超の物件には追加課税

マンション税は実際にどのように機能するのか？

これは基本的に、クロージング時に一度だけ課される譲渡税で、記録された販売価格の一定割合として計算されます。税負担は通常、買い手に帰属し、タイトル保険や弁護士費用とともに総クロージング費用に直接加算されます。ただし、売り手が交渉してこの費用を負担または分担させるケースもあります。

具体例を挙げると、ニューヨーク市で$3 百万の物件を購入する買い手は：

• 最初の$2 百万に対して1% = $20,000
• 残りの$1 百万に対して1.25% = $12,500
• 合計税額：$32,500

この税金を最小化または免除する法的戦略

合法的にマンション税の負担を減らすためのいくつかの構造化方法があります。

価格交渉： 物件のリスト価格が閾値をわずかに超える場合、両者が記録価格を低く抑えることで合意できることがあります。ただし、これは標準的な査定手続きに準拠している必要があります。

二分割取引： 個人所有の家具、備品、アート作品などを不動産譲渡から分離することで、課税対象となる販売価格を下げることが可能ですが、税務当局はこうした取り決めを厳しく監視しています。

法人所有構造： 特定の管轄区域でLLCを通じて購入することにより、代替の税扱いを受けられる場合があります。ただし、これには専門的な法的助言が必要であり、遵守を確実にする必要があります。

結論

マンション税は高級不動産市場において重要なクロージングコストを表しています。もともとは手頃な住宅を支援するための資金調達手段として設計されましたが、主要都市の不動産価値の上昇により、中流階級の住宅購入者もこれらの課税対象となっています。管轄区域ごとの税率を理解し、資格のあるアドバイザーとともに税制優遇の構造化アプローチを検討することが、高額取引を完了する前に不可欠です。