権利証の理解：譲渡人と譲受人は誰？

不動産の購入や賃貸には、多くの人が気づかないほどの法律用語が関わっています。取引で頻繁に登場する用語に「grantor（譲渡人）」と「grantee（受贈者）」がありますが、実際に「grantee」として権利証に記載されるとはどういう意味で、なぜ気にする必要があるのでしょうか。簡単に言えば、これらの役割は「誰が不動産を譲渡しているのか」と「誰がそれを受け取っているのか」を定義しています。

基本事項：売主 vs. 買主

不動産取引には常に二者が関わります。**grantor（譲渡人）**は不動産を手放す側で、住宅購入の場合は売主、賃貸の場合は家主にあたります。**grantee（受贈者）**はそれを取得する側で、買主や借主です。彼らの関係や、不動産に関して各自ができること・できないことは、「権利証（deed）」と呼ばれる法的文書に記録されます。

受贈者（grantee）とは何か？

受贈者は、不動産を受け取る側を指します。住宅を購入したりリース契約を結んだりする場合、あなたは受贈者です。つまり、譲渡人から所有権や一時的な使用権を受け取る側です。権利証は、この譲渡が正式かつ法的に拘束力のあるものであることの証明となります。

受贈者が所有権を取得すると、「タイトル（title）」を得ることになります。ただし、すべてのタイトルが同じレベルの保護を提供しているわけではありません。異なるタイプの権利証は、提供される保護のレベルが異なり、後に問題が発生した場合の責任範囲に直接影響します。

権利証の譲渡プロセス

不動産の所有権が移るとき、譲渡人は権利証を使って正式に法的権利を受贈者に譲渡します。これには、所有、使用、占有、売却の権利が含まれます。署名前に、多くの受贈者はタイトル検索を行い、譲渡人が実際に売却している資産を所有しているか、また抵当権やその他の権利が存在しないかを確認します。

7種類の権利証とその意味

保証権利証：最大の保護

一般保証権利証は、受贈者にとって最も安全なタイプです。譲渡人は、タイトルに問題がなく、隠れた法的問題や地役権、税金の抵当権などが存在しないことを保証します。取引後に問題が発生した場合、譲渡人は所有権を守るための法的費用を負担します。この保護は、過去のすべての所有者に遡って適用されます。

多くの住宅購入者はこれを住宅保証と混同しがちですが、これは異なるものです。住宅保証は、購入後の家電やシステムの修理をカバーする保険で、通常1年間有効です。一方、保証権利証は、タイトル自体を保護します。

制限付き保護権利証

特別保証権利証は、譲渡人の責任範囲を限定します。譲渡人は、「所有期間中に」タイトルに問題がなかったことだけを保証し、それ以前の所有者に起因する問題は責任を負いません。銀行は、差し押さえ物件を売却する際にこれを使用することが多いです。

譲渡権利証は中間的な位置付けです。譲渡人は、二重売買や自らタイトルに問題を作り出していないことを確認しますが、後に所有権を守るための法的費用は負担しません。

放棄権利証（Quitclaim Deed）：買主注意

放棄権利証は、受贈者に対して全く保護を提供しません。譲渡人は、実際にその不動産を所有しているか、タイトルを移転できるかについて一切保証しません。これらは通常、家族間や信頼関係が既に築かれている場合にのみ使用され、一般的な不動産取引には適しません。

専門的な権利証構造

特定目的の権利証は、遺産執行者など、他者の代理として不動産を譲渡する場合に使用されます。差し押さえ代替の権利証は、経済的に困難な住宅所有者が差し押さえ手続きの代わりに不動産を貸し手に返還するために使われます。夫婦間の所有権移転には、離婚調停の一環としての夫婦間権利証もあります。

賃貸の場合は、賃貸契約証書（deed of lease）が家主と借主の関係を定義し、使用権や責任範囲を明確にします。

受贈者の保護の重要性

権利証の種類は、受贈者としてのリスクに大きく影響します。保護された権利証を持っていても、多くの買主はタイトル保険を購入し、長年後に表面化する未発見の問題や権利主張に対する追加の安全策を講じます。クロージング前のタイトル検索は標準的な手続きであり、問題を事前に発見し、後々のトラブルを防ぐための重要な機会です。

不動産取引を最終決定する前に、自分の役割である受贈者と、特定の権利証が提供する保護内容を理解しておくことが非常に重要です。