ماذا يحدث أثناء انتظارك لإغلاق العملية: تحليل كامل

العد التنازلي لامتلاك المنزل—أو سداد الرهن العقاري الخاص بك—يبدأ في اللحظة التي تسمع فيها تلك الكلمات: “تم الموافقة على الإغلاق”. لكن ما معنى هذه العبارة بالضبط، والأهم من ذلك، ماذا يجب أن تفعل خلال تلك الأيام المشوقة بين سماع الأخبار الجيدة وإغلاق صفقتك على العقار؟

فهم “الموافقة على الإغلاق”: أكثر من مجرد إشارة خضراء

عندما يخبرك المقرض أنك قد تمت الموافقة على الإغلاق، فهذا يعني أن كل من المراجع المالي ووكيل الضمان الخاص بك قد فحصا ملفك بالكامل بدقة واعتبرا كل شيء مرضياً. فكر في الأمر كنقطة تفتيش نهائية قبل خط النهاية. ومع ذلك، تطلب الوصول إلى هذه المرحلة من المقرض الخاص بك التحقق من عدة عناصر حاسمة:

تقييم العقار يدعم مبلغ القرض الذي تقترضه. تظهر مستنداتك المالية عدم وجود ودائع مشبوهة قد تشير إلى تراكم ديون غير متوقعة. نسبة الدين إلى الدخل لديك تبقى ضمن الحدود المقبولة لنوع القرض الخاص بك. يظل ملف الائتمان الخاص بك نظيفًا بدون حسابات جديدة أو دفعات متأخرة. لقد قمت بتأمين تغطية تأمين المنزل. أبحاث الملكية أظهرت خلو العقار من أي رهون أو مطالبات، والتأمين على الملكية موجود بشكل مناسب. اجتاز فحص النمل أو تم إكمال جميع الإصلاحات المطلوبة. أكد صاحب العمل أن وضعك الوظيفي لم يتغير.

لهذا السبب، قد يبدو الانتظار حتى الموافقة على الإغلاق وكأنه أبدية—المقرضون يتصرفون بدقة لسبب وجيه.

الخطوات التالية الفورية: من الموافقة إلى التوقيع

بمجرد أن تأتي الموافقة، يجب أن تتبع عدة إجراءات بسرعة.

وصول كشف الإغلاق الخاص بك

خلال ساعات أو يوم من استلام الموافقة، سيرسل لك موظف القروض الخاص بك أول كشف إغلاق. يعمل هذا المستند كخطة لصفقتك—يحدد سعر وفترة الرهن العقاري، نوع القرض الذي اخترته، كل تكاليف الإغلاق التي ستدفعها، والمبلغ النقدي المحدد الذي تحتاج إلى إحضاره للإغلاق.

إليك الجزء الحاسم: ينص القانون الفيدرالي على فترة انتظار مدتها ثلاثة أيام عمل من لحظة استلامك لهذا الكشف حتى تتمكن من توقيع مستندات القرض الفعلية. يوم العمل يستثني عطلات نهاية الأسبوع والعطلات الفيدرالية. استخدم هذا الوقت بحكمة. قارن كشف الإغلاق سطرًا بسطر مع تقدير القرض الأصلي الخاص بك. إذا بدا أي شيء غير صحيح، اتصل بمسؤول القروض الخاص بك على الفور. أي تغييرات ستعيد تشغيل ساعة الثلاثة أيام، مما قد يؤخر إغلاقك أكثر.

تحضير تحويل الأموال عبر السلك

أثناء مراجعتك للأرقام، اطلب من المقرض الخاص بك تعليمات تحويل السلك المحددة. ستحتاج إلى إرسال “النقد للإغلاق”—ويشمل ذلك دفعة المقدمة وجميع تكاليف الإغلاق. يمكن لبنكك بدء عملية التحويل، لكن كن حذرًا. الاحتيال عبر السلك الذي يستهدف المعاملات العقارية أصبح أكثر تطورًا. توصي هيئة حماية المستهلك المالي (CFPB) بالتحقق من تعليمات السلك مباشرة مع المقرض الخاص بك باستخدام رقم هاتف مستقل، وعدم الاعتماد على معلومات الاتصال المقدمة عبر البريد الإلكتروني.

الجولة النهائية للعقار

إذا كنت تشتري وليس تعيد التمويل، فإن نافذة الانتظار لمدة ثلاثة أيام تمنحك فرصة مثالية لزيارة العقار مرة أخيرة. قم بجولة في كل غرفة. تحقق من أن البائع حافظ على العقار كما وعد وترك أي عناصر مشمولة في العقد (الأجهزة، التركيبات، إلخ). تأكد من أن الإصلاحات المتفق عليها قد أُنجزت فعلاً بمعايير مرضية. للمشترين عن بُعد، نظم جولة فيديو مع وكيل العقارات الخاص بك.

يوم الإغلاق: المستندات والتوقيعات

يقوم المقرض الخاص بك بإعداد مستندات القرض وإرسالها إلى شركة الضمان أو شركة العنوان التي تتولى معاملتك. تجمع هذه الشركة جميع المستندات النهائية للإغلاق في حزمة واحدة وترسلها إليك للتوقيع.

عادةً، يتم التوقيع في مكتب شركة العنوان، أو مكتب محامٍ، أو بشكل متزايد، في منزلك أو في مكان مناسب للطرفين. تسمح معظم الولايات الآن بهذه المرونة. ستحتاج إلى حضور وكيل توقيع موثق ليشهد توقيعك ويؤكد هويتك.

تشمل المستندات التي توقعها كشف الإغلاق النهائي—يجب أن يتطابق تمامًا مع نسختك الأولية، إلا إذا تغيرت تاريخ الإغلاق واحتاجت بعض العناصر مثل الضرائب العقارية أو أقساط التأمين إلى تعديل.

إذا سمحت ولايتك بذلك وقدم لك المقرض ذلك، يمكنك إتمام إغلاق رقمي بالكامل باستخدام التوثيق الإلكتروني عن بُعد. ومع ذلك، فإن كاليفورنيا، جورجيا، وكونيتيكت تمنع هذا الأسلوب حتى منتصف 2023. ميشيغان وماساتشوستس تسمحان مؤقتًا، في حين أن ساوث كارولينا لم تضع إطارًا تنظيميًا بعد.

بمجرد توقيعك، يضمن وكيل الإغلاق أن تتلقى جميع الأطراف المستندات المطلوبة—مقرضك، البائع (إن وجد)، وأي أصحاب مصلحة آخرين في المعاملة.

التمويل والتسجيل: الخطوات النهائية

تقدم أموالك المرسلة عبر السلك، وبعد التحقق من توقيعاتك على المستندات، يفرج المقرض عن عائدات القرض إلى شركة الضمان. ثم توزع هذه الأموال بشكل مناسب—إلى المقرض الحالي إذا كنت تعيد التمويل، وإلى البائع ومقرضه إذا كنت تشتري، وإلى وكالات التأمين والضرائب حسب الحاجة.

ملاحظة مهمة: إذا كنت تعيد التمويل، لا يمكن للمقرض تمويل أي شيء حتى تنتهي فترة حق الانسحاب البالغة ثلاثة أيام. يوفر لك هذا الحماية الفيدرالية نافذة لتغيير رأيك بعد التوقيع.

يقوم وكيل الإغلاق الخاص بك في الوقت نفسه بتسجيل سند الثقة أو سند الرهن العقاري لدى مكتب تسجيل المقاطعة، موثقًا قانونيًا رهنك العقاري الجديد. بالنسبة للمشتريات، يتم تسجيل نقل ملكية العقار أيضًا. يجب على المقرضين الذين يتم سداد ديونهم تقديم وثائق إبراء ذمة الرهن العقاري إلى نفس المكتب في المقاطعة.

بمجرد تسجيل كل شيء، تحصل على مفاتيحك. العقار ملكك رسميًا للسكن.

ثم يقوم وكيل التسوية الخاص بك بمراجعة جميع التكاليف، وتحصل على أي استردادات إذا دفعت أكثر من التكاليف المقدرة للإغلاق. ستحصل أيضًا على نسخ من جميع مستندات الإغلاق لسجلاتك.

منطقة المخاطر: أشياء لا تزال قد تعرقل إغلاقك

إليك الواقع المرير: نعم، لا تزال قد تُرفض بعد أن تتم الموافقة على الإغلاق. خلال تلك الأيام الأخيرة بين الموافقة والتوقيع، تجنب أي تحركات مالية قد تجعل المقرضين يرونك كمخاطرة أكبر:

لا تتقدم بطلب للحصول على بطاقات ائتمان أو قروض جديدة. لا تجرِ عمليات شراء كبيرة على بطاقات الائتمان الحالية. لا تستقيل من وظيفتك الحالية أو تغير صاحب العمل. لا تخضع لتغييرات كبيرة في الحياة مثل الزواج أو الطلاق. لا تنقل أموالاً بين المؤسسات المالية. لا تودع أو تسحب مبالغ كبيرة بشكل غير معتاد. لا تسدد ديونك الحالية بمبالغ كبيرة دفعة واحدة.

أي من هذه الإجراءات قد يؤدي إلى مراجعة أخيرة تهدد إغلاقك.

كم من الوقت يستغرق الأمر حقًا؟

بمجرد أن تكون موافقًا على الإغلاق، قد يكون الجدول الزمني حتى التمويل والتسجيل أقل من أسبوع، لكن هناك عوامل متعددة تؤثر على المدة الفعلية.

دقة كشف الإغلاق الخاص بك مهمة جدًا. إذا كانت كل المعلومات صحيحة في النسخة الأولى، ستسير الأمور بشكل أسرع من إذا كانت هناك تصحيحات مطلوبة. تذكر، يجب أن تنتظر ثلاثة أيام عمل بعد استلامك كشف الإغلاق—أو نسخة مصححة—قبل التوقيع.

تلعب قوانين ولايتك أيضًا دورًا. تسمح معظم الولايات بإجراء توقيع مستندات القرض، التمويل، والتسجيل في نفس اليوم. بعض الولايات تتطلب أن تمتد هذه الخطوات على مدى ثلاثة أيام منفصلة.

كما تحدث تأخيرات في العالم الحقيقي. قد يمرض وكيل الإغلاق الخاص بك. قد يواجه موثقك عقبات غير متوقعة. قد يواجه المقرض الخاص بك مشاكل تقنية. الطلب العالي على خدمات الإغلاق خلال المواسم المزدحمة قد يسبب اختناقات. أو قد تواجه ظروفًا شخصية—مرض، حالة طارئة عائلية، أزمة عمل—تجبرك على التأجيل.

الخلاصة: بينما قد يبدو الانتظار للموافقة على الإغلاق بطيئًا بشكل مؤلم، فإن عملية الإغلاق الفعلية تتحرك بسرعة مذهلة بمجرد أن تكون كل الأمور في مسارها. تحلى بالصبر، وابقَ يقظًا، وتجنب أي أخطاء مالية خلال تلك الأيام الأخيرة.