Кризис аренды, о котором никто не говорит: почему доступность для среднего класса рухнула с 1980-х годов

Рынок арендного жилья в Америке рассказывает историю о нарушенных обещаниях. В то время как 1960-е и ранние 197ые были относительно благоприятными для арендаторов, структурный кризис, возникший в последующие десятилетия, только ускорился — и сегодняшние арендаторы платят цену, которая шокировала бы тех, кто жил в 1980-х.

Когда всё начало идти наперекосяк?

Рецессия 1970-х стала поворотным моментом. Согласно данным Гарвардского совместного центра по жилищным исследованиям, к 1980 году ситуация уже стала критической: 35% всех арендаторов сталкивались с серьёзными финансовыми нагрузками, тратя более 30% своего дохода только на жильё. Для самой уязвимой половины ситуация была описана как «тяжёлая».

Это не должно было произойти. Но произошло.

Числа, определяющие поколение

Давайте приведём реальные цифры арендной платы. В 1980 году средняя месячная арендная плата по США составляла всего $243. К 1985 году — всего через пять лет — она выросла до $432, что на 78% за менее чем десятилетие. Быстрее всего, в августе 2022 года, та же медианная арендная плата достигла $1,388. Это рост на 471% с 1985 года.

Для контекста: с 1980 года арендная плата росла в среднем на 9% в год, постоянно опережая рост заработной платы на ошеломляющие показатели.

Рассмотрим региональную динамику: рынки, такие как недвижимость Манхэттена, переживали взрывной рост в 1980-х, когда финансовый сектор бурно развивался, и цены формировали тренды, которые затем распространялись по всей стране в последующие десятилетия.

Разрыв в доходах, который всё объясняет

Вот где возникает настоящая проблема. Скорректировав на инфляцию 2022 года, средний американец зарабатывал в 1980 году $29,300 в год. Быстрый переход к четвертому кварталу 2023 года — и средняя национальная зарплата выросла до $59,384.

Звучит хорошо? Не совсем, если посчитать. Это примерно 103% рост номинальных доходов за 43 года. А вот арендная плата выросла более чем на 470%.

Заработная плата просто не успевает за ростом цен.

Кто реально страдает?

К 2022 году половина всех арендаторов в США испытывала финансовую нагрузку — такую же тяжёлую статистику мы видели в 1980 году. Они тратили более 30% своих доходов на аренду. Но кризис усугубился: более 12 миллионов американцев тратили как минимум 50% своей зарплаты на жильё. Некоторые приближались к 70%.

Средний класс, который раньше мог позволить себе достойное жильё на одну зарплату, теперь оказывается в затруднительном положении. Двойной доход уже не роскошь, а необходимость. И даже этого зачастую недостаточно.

Что стоит за этим?

Рецессия 1970-х создала первый кризис доступности жилья. За ней последовали десятилетия недоинвестирования в арендный фонд. Ограничения в поставках столкнулись с растущим спросом. На рынок вошла спекуляция. Заработки stagnировали относительно инфляции в других секторах.

Результат: структурный дисбаланс между тем, что люди зарабатывают, и реальной стоимостью жилья.

Проверка реальности

Чтобы понять масштаб: в 1980 году галлон молока стоил около $1.59, яблоки — $0.39 за фунт, а говядина — $1.39 за фунт. Эти продукты подорожали, да — но не в таком же темпе, как арендная плата.

Стоимость жилья стала ключевой экономической проблемой нашего времени, не из-за временных колебаний рынка, а из-за системного сбоя в согласовании предложения жилья с ростом доходов.

Арендаторы 1980-х уже страдали. А сегодняшние арендаторы находятся в принципиально другом кризисе — одном, который накапливался последние четыре десятилетия.