REITs — лучший выбор для инвестирования в недвижимость? Узнайте эти 5 ключевых моментов

Вы когда-нибудь слышали о возможности инвестировать в недвижимость через (REITs (Фонды недвижимости))? С момента введения REITs на тайском фондовом рынке в 2018 году этот способ инвестирования стал выбором многих инвесторов. Но почему иногда REITs приносят отличную доходность, а иногда результаты оказываются неудовлетворительными? Эта статья углубленно рассмотрит полную картину REITs, чтобы вы лучше разобрались в этом финансовом инструменте.

Что такое REITs?

Фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust - REIT) по сути является “пулом активов”, управляемым и контролируемым управляющей компанией фонда. Управляющая компания собирает средства от инвесторов путем продажи инвестиционных долей, затем управляет этими активами для получения доходов и в конечном итоге выплачивает эти доходы инвесторам в виде дивидендов.

Активы, удерживаемые REITs, обычно генерируют стабильные денежные потоки. Эти активы могут включать различные объекты недвижимости — жилые дома, коммерческую недвижимость, складские помещения, отели, торговые центры, телекоммуникационную инфраструктуру и другое. Через арендные доходы или роялти от этих активов REITs выплачивают дивиденды инвесторам, поэтому дивиденды REIT обычно относительно стабильны и постоянны.

REITs vs фонды недвижимости: понимание различий

Хотя REITs и фонды недвижимости (Property Fund) оба инвестируют в недвижимость, между ними существуют ключевые различия по нескольким аспектам.

Правовая природа и регулирование Фонды недвижимости — это тип взаимного фонда, не требующий депозитарного свидетельства, в то время как REITs относятся к трастовой системе, находятся под надзором Комиссии по ценным бумагам ###SEC( и требуют одобрения фондовой биржи.

Инвестиционная гибкость Инвестиционный диапазон фондов недвижимости ограничивается положительным списком Комиссии по ценным бумагам и не может включать зарубежную недвижимость. В сравнении, REITs обладают большей гибкостью, могут инвестировать в иностранные активы и допускают использование не более 10% от общего объема активов для проектов развития недвижимости.

Структура управления и распределения Распределение и продажа долей фондов недвижимости аналогичны взаимным фондам, не требуют поддержания свободного обращения и не требуют созыва собраний держателей долей. Функционирование REITs больше похоже на компании, зарегистрированные на бирже, требует поддержания минимум 15% свободного обращения и требует ежегодного проведения собрания держателей долей.

В настоящее время на тайском рынке больше не выпускаются новые фонды недвижимости, все новые продукты используют структуру REIT, что отражает более высокие стандарты и преимущества большей гибкости.

Четыре способа классификации REITs

) По праву собственности на недвижимость

REITs с полным правом собственности (Freehold) Эти REITs владеют полным правом собственности на недвижимость и управляют доходом, который она генерирует, например арендой. Стоимость инвестиционных долей будет колебаться в зависимости от изменения рыночной стоимости недвижимости. Когда на участке возводятся новые здания, стоимость земли растет, потенциальный доход увеличивается, что в итоге повышает стоимость доли.

REITs с правом аренды ###Leasehold### Эти REITs не владеют недвижимостью, а владеют правом использования и извлекают из него доходы. Когда договор аренды истекает, стоимость доли такого REIT фактически падает до нуля, поскольку больше невозможно генерировать доход. Поэтому с течением времени стоимость доли REITs с правом аренды постепенно снижается.

( По способу инвестирования

Прямое инвестирование — прямое владение правом собственности или пользования недвижимостью, генерирующей доход Косвенное инвестирование — владение акциями других компаний, которые осуществляют инвестиции в недвижимость

) По типу недвижимости

Розничная торговля (Retail REIT) — инвестиции в торговые центры, розничные магазины, аутлеты и другую коммерческую недвижимость

Жилая недвижимость (Residential REIT) — инвестиции в отели, квартиры, жилые здания, студенческие общежития и т.д.

Здравоохранение (Healthcare REIT) — инвестиции в больницы, клиники, дома престарелых и другие медицинские учреждения

Офисная недвижимость (Office REIT) — направлены на доходы от аренды офисных помещений

Инфраструктура ###Infrastructure REIT( — инвестиции в сети коммуникаций, энергетические трубопроводы и другую инфраструктуру

Каждый тип REITs отличается структурой распределения доходов и факторами, определяющими генерирование доходов.

Два основных фактора, влияющих на стоимость REIT

Стоимость REITs зависит от двух ключевых элементов:

Рыночная стоимость недвижимо­го имущества Это зависит от типа права собственности на недвижимость. Как упоминалось ранее, REITs с правом аренды теряют в стоимости из-за ежегодного сокращения прав пользования. Кроме того, экономическое состояние, географическое положение, развитие инфраструктуры и инвестиции в развитие повышают стоимость недвижимости, что в свою очередь повышает стоимость доли REIT.

Ожидаемые поступления денежных средств Это напрямую связано с дивидендами, которые получают инвесторы. Экономический рост может привести к увеличению спроса на офисные помещения, тогда Office REITs смогут получать больше арендной платы; напротив, социальная нестабильность может снизить приток туристов, доходы гостиничных REITs снизятся, и дивиденды также снизятся.

Преимущества и недостатки инвестирования в REITs

) Основные преимущества

• Высокая ликвидность — легко покупаются, продаются и передаются на фондовой бирже ###SET(
• Диверсификация инвестиций — добавит в ваш инвестиционный портфель экспозицию к недвижимости без необходимости крупного капиталовложения
• Прозрачность — весь процесс от регистрации, выпуска до раскрытия информации находится под строгим надзором регулятора
• Стабильные денежные потоки — обеспечивают инвесторам относительно стабильный и постоянный дивидендный доход

) Основные недостатки

• Налоговое бремя — дивиденды REIT подлежат налогообложению в размере 10% либо включаются в годовую налоговую декларацию
• Чувствительность к процентным ставкам — REITs чувствительны к изменениям процентных ставок, рост процентных ставок обычно оказывает негативное влияние на оценку REIT

Инвесторы перед принятием инвестиционного решения должны тщательно рассмотреть эти факторы, чтобы убедиться, что они выбирают инвестицию, соответствующую своим финансовым целям и рискотерпимости.

Примеры REITs на тайском рынке

CPN Retail Growth (CPNREIT) Это REIT с правом аренды, управляющий несколькими торговыми проектами Central, офисными зданиями и отелем Hilton Pattaya. Текущая доходность дивидендов за год составляет 8.35% (по текущей цене 9.85 батов).

IMPACT Growth Real Estate REIT (IMPACT) Это REIT с полным правом собственности, владеющий участком, на котором расположен выставочный центр IMPACT, четырьмя зданиями и вспомогательными сооружениями. Годовая доходность дивидендов составляет 4.69% (по текущей цене 12.80 батов).

WHA Premium Growth REIT (WHART) Одновременно владеет правом полной собственности и правом аренды, в основном занимается управлением складскими объектами. Годовая доходность дивидендов составляет 7.63% (по цене закрытия 9.50 батов).

Jasmine Broadband Internet Infrastructure Fund (JASIF) Это REIT инфраструктуры с полным правом собственности, владеющий 1,680,500 километрами оптических волокон, получающий стабильный доход от долгосрочного договора аренды с TTTBB. Годовая доходность дивидендов наиболее значительна и составляет 13.73% (по текущей цене 6.70 батов).

Заключение: подходят ли вам REITs?

Фонды недвижимости REITs — идеальный выбор для инвесторов, которые ищут доходность, превышающую проценты по депозитам. Благодаря профессиональному управлению сдачей в аренду и доходами от недвижимости управляющей компанией REIT, инвесторы могут получать относительно стабильный дивидендный доход.

Однако, как любой финансовый инструмент, REITs имеют как привлекательные преимущества, так и значительные недостатки, которым следует уделить внимание. Прежде чем решить, следует ли вам инвестировать в REITs, необходимо тщательно взвесить эти факторы, оценить вашу толерантность к риску и инвестиционные цели, чтобы обеспечить, что ваше инвестиционное решение поможет вам достичь долгосрочных финансовых целей. Выбор подходящего типа REIT и правильного времени — вот ключ к успеху.