Khủng hoảng thuê nhà mà không ai nói đến: Tại sao khả năng chi trả của tầng lớp trung lưu lại sụp đổ kể từ những năm 1980

Thị trường nhà thuê ở Mỹ kể một câu chuyện về những lời hứa bị phá vỡ. Trong khi những năm 1960 và đầu những năm 1970 còn khá nhân ái với người thuê nhà, cuộc khủng hoảng cấu trúc nảy sinh trong các thập kỷ tiếp theo chỉ càng trở nên trầm trọng hơn—và những người thuê nhà ngày nay đang trả giá mà những người sống qua thập kỷ 1980 chắc chắn sẽ sốc.

Khi nào mọi chuyện bắt đầu đi sai lệch?

Khủng hoảng kinh tế những năm 1970 đánh dấu một bước ngoặt. Theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên kết của Harvard, đến năm 1980, tình hình đã trở nên nghiêm trọng: 35% tất cả người thuê nhà phải gánh chịu gánh nặng chi phí nghiêm trọng, nghĩa là họ chi hơn 30% thu nhập của mình chỉ để trả tiền nhà. Đối với nửa nhóm dễ bị tổn thương nhất, tình hình được mô tả là “nghiêm trọng.”

Điều này không nên xảy ra. Nhưng nó đã xảy ra.

Những con số định hình một thế hệ

Hãy đặt các con số thuê nhà thực tế lên bàn. Năm 1980, mức thuê trung bình hàng tháng trên toàn nước Mỹ chỉ là 243 đô la. Đến năm 1985—chỉ sau năm năm—nó đã tăng lên 432 đô la, tăng 78% trong chưa đầy một thập kỷ. Đến tháng 8 năm 2022, mức thuê trung bình đó đã chạm mốc 1.388 đô la. Đó là mức tăng 471% so với năm 1985.

Để đặt trong bối cảnh: tiền thuê nhà đã tăng trung bình 9% mỗi năm kể từ năm 1980, liên tục vượt xa tốc độ tăng lương với một tỷ lệ đáng kinh ngạc.

Xem xét các đặc điểm khu vực: các thị trường như bất động sản Manhattan đã chứng kiến sự tăng trưởng bùng nổ trong những năm 1980 khi lĩnh vực tài chính bùng nổ, với giá cả tạo ra xu hướng lan rộng khắp cả nước trong các thập kỷ sau đó.

Khoảng cách thu nhập giải thích mọi thứ

Đây là nơi vấn đề thực sự bắt đầu nổi lên. Khi điều chỉnh theo lạm phát năm 2022, trung bình người Mỹ kiếm được 29.300 đô la mỗi năm vào năm 1980. Đến quý IV năm 2023, mức lương trung bình quốc gia đã tăng lên 59.384 đô la.

Nghe có vẻ ổn chứ? Không khi bạn làm phép tính. Đó là mức tăng khoảng 103% về danh nghĩa trong 43 năm. Trong khi đó, tiền thuê nhà đã tăng hơn 470%.

Tiền lương đơn thuần không theo kịp.

Ai đang thực sự chịu thiệt?

Đến năm 2022, một nửa số người thuê nhà ở Mỹ phải gánh chịu gánh nặng chi phí—cùng thống kê đáng báo động như năm 1980. Họ dành hơn 30% thu nhập của mình để trả tiền thuê nhà. Nhưng cuộc khủng hoảng còn sâu hơn: hơn 12 triệu người Mỹ đang chi ít nhất 50% toàn bộ thu nhập của họ cho nhà ở. Một số còn gần 70%.

Lực lượng trung lưu, từng có thể đủ khả năng thuê nhà phù hợp với thu nhập một người, giờ đây đang bị siết chặt. Thu nhập kép không còn là một đặc quyền nữa mà đã trở thành một điều kiện bắt buộc. Và ngay cả như vậy, đôi khi vẫn chưa đủ.

Điều gì đang thúc đẩy điều này?

Khủng hoảng kinh tế những năm 1970 đã tạo ra cuộc khủng hoảng khả năng chi trả đầu tiên. Những thập kỷ đầu tư thiếu hụt vào nguồn cung nhà thuê tiếp theo đó. Hạn chế về nguồn cung gặp phải nhu cầu ngày càng tăng. Đầu cơ tràn lan vào thị trường. Tiền lương trì trệ so với lạm phát trong các lĩnh vực khác.

Kết quả: một sự không phù hợp cấu trúc giữa thu nhập của người dân và chi phí thực tế của nhà ở.

Kiểm tra thực tế

Để đặt vấn đề này trong bối cảnh: năm 1980, một gallon sữa có giá khoảng 1,59 đô la, táo có giá 0,39 đô la mỗi pound, và thịt bò xay là 1,39 đô la mỗi pound. Những mặt hàng thiết yếu này đã tăng giá, đúng vậy—nhưng không ở mức gần bằng tốc độ tăng của tiền thuê nhà.

Chi phí nhà ở đã trở thành vấn đề kinh tế quyết định của thời đại chúng ta, không phải vì những biến động tạm thời của thị trường, mà vì sự thất bại hệ thống trong việc điều chỉnh cung nhà ở phù hợp với tốc độ tăng lương.

Người thuê nhà những năm 1980 đã phải chịu đựng. Người thuê nhà ngày nay đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng hoàn toàn khác—một cuộc khủng hoảng đã tích tụ trong bốn thập kỷ.