Thu nhập nào đủ điều kiện cho vay $500K và các mức giá nhà khác

Xây dựng giá trị tài sản nhà qua các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng là một mục tiêu tài chính lớn, nhưng việc đủ điều kiện vay phụ thuộc vào việc bạn có đủ tiết kiệm cho khoản đặt cọc và thu nhập ổn định để trang trải các nghĩa vụ liên tục hay không. Các nhà cho vay sử dụng ngưỡng 28% như một tiêu chuẩn—chi phí nhà của bạn không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn. Hiểu rõ số tiền thu nhập cần thiết cho khoản vay 500k, cùng với các mức giá khác, giúp bạn lên kế hoạch thực tế trước khi đi tìm nhà.

Phép tính đằng sau các nghĩa vụ hàng tháng

Các con số thay đổi đáng kể dựa trên kích thước khoản đặt cọc và lãi suất. Ở mức lãi suất APR 7.03% hiện tại cho khoản vay cố định 30 năm, đây là các kịch bản khác nhau:

Mức giá thấp hơn ($250K nhà): Với khoản đặt cọc 20% ($50,000), khoản thanh toán hàng tháng là $1,335, yêu cầu thu nhập hàng năm là $57,216 để duy trì trong ngưỡng 28%. Giảm xuống còn 10% đặt cọc, khoản thanh toán tăng lên $1,501, cộng thêm $117/tháng phí bảo hiểm thế chấp tư nhân—đẩy thu nhập cần thiết lên $69,348 mỗi năm khi có PMI.

Bất động sản trung bình ($500K nhà): Đây là phần có mức độ lớn hơn. Một khoản đặt cọc 20% ($100,000), nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng là $2,669, yêu cầu thu nhập hàng năm là $114,384. Hầu hết người mua chỉ có thể quản lý 10% đặt cọc ($50,000), dẫn đến khoản thanh toán $3,003 cộng thêm $234 PMI. Bạn sẽ cần kiếm ít nhất $128,700 mỗi năm chỉ để trả khoản vay, hoặc $138,732 khi tính cả chi phí bảo hiểm. Số thu nhập cần thiết cho khoản vay 500k hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng đặt cọc của bạn—mức này thể hiện sự tăng đáng kể so với các bất động sản nhỏ hơn.

Phân khúc cao cấp ($1M nhà): Yêu cầu này là hoặc $200,000 (20% đặt cọc) hoặc $100,000 (10% đặt cọc). Với khoản đặt cọc lớn hơn, dự kiến khoản thanh toán là $5,339/tháng và yêu cầu thu nhập hàng năm là $228,816. Trong kịch bản 10%, tổng cộng là $6,006/tháng cộng $469 PMI, đòi hỏi thu nhập hàng năm là $257,400 hoặc $277,500 khi tính cả bảo hiểm.

Mở rộng phạm vi đủ điều kiện của bạn

Ngưỡng 28% không phải là bất biến. Có nhiều yếu tố có thể giúp bạn đủ điều kiện cho các bất động sản có giá cao hơn:

Tối ưu lãi suất đứng đầu. Đạt được lãi suất 6.50% thay vì 7.03% cho khoản vay $1M , giảm khoản thanh toán từ $5,339 xuống còn $5,057/tháng—một sự khác biệt đáng kể. Cải thiện điểm tín dụng của bạn qua việc thanh toán đúng hạn và giảm nợ giúp bạn có lãi suất tốt hơn.

Linh hoạt ngân sách tiếp theo. Chuyển từ quy tắc 28% sang 30-35% giúp bạn có thêm không gian, dù bạn sẽ phải đối mặt với các giới hạn chặt chẽ hơn về khoản thanh toán hàng tháng trong suốt thời gian vay. Điều này chỉ khả thi nếu tài chính tổng thể của bạn có thể chịu đựng áp lực đó.

Tăng thu nhập là con đường rõ ràng nhất. Dù qua thăng chức, chuyển việc, hay các nguồn thu nhập phụ, việc tăng thu nhập trực tiếp mở rộng khả năng mua hàng của bạn mà không phụ thuộc vào giới hạn vay mượn.

Các biến số chính trong tính toán của bạn

Kích thước khoản đặt cọc tạo ra sự dao động lớn nhất trong các con số của bạn. Đặt cọc 20% loại bỏ hoàn toàn phí bảo hiểm thế chấp tư nhân, trong khi 10% thêm các khoản chi phí hàng tháng đáng kể cho đến khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu. Môi trường lãi suất cũng định hình mọi thứ—chính sách của Cục Dự trữ Liên bang và hồ sơ tín dụng cá nhân của bạn đều ảnh hưởng đáng kể đến APR của bạn.

Các phép tính này giả định khoản vay cố định 30 năm, là tiêu chuẩn cho nhà ở chính. Các kỳ hạn ngắn hơn có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nhưng tổng lãi phải trả ít hơn. Tình hình cụ thể của bạn—thuế địa phương, chi phí bảo hiểm, phí quản lý cộng đồng—sẽ cộng thêm vào tính toán khoản vay cơ bản.

Con đường sở hữu nhà đòi hỏi lập kế hoạch trên nhiều phương diện: tích lũy vốn đặt cọc, tối ưu hồ sơ tín dụng, chọn thời điểm mua phù hợp với lãi suất, và đánh giá trung thực khả năng chi tiêu hàng tháng bền vững của bạn. Mỗi yếu tố không chỉ ảnh hưởng đến việc bạn có thể mua hay không, mà còn đến việc liệu việc mua đó có hợp lý về mặt tài chính cho sự ổn định lâu dài của bạn hay không.