Hiểu quy tắc 28/36: Bản thiết kế của bạn cho khả năng chi trả vay thế chấp

Khi lên kế hoạch mua nhà, một câu hỏi quan trọng nảy sinh: mức nợ so với thu nhập thực sự có thể quản lý được là bao nhiêu? Quy tắc 28/36 trả lời chính xác về quy tắc 28 36—một tiêu chuẩn phổ biến giúp người vay hiểu rõ khả năng vay thực sự của mình trong khi duy trì sự ổn định tài chính.

Quy Tắc 28/36 Là Gì Và Tại Sao Các Ngân Hàng Quan Tâm

Về cơ bản, quy tắc này dựa trên nguyên tắc đơn giản: chi phí nhà ở của bạn không nên chiếm quá 28% thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn, trong khi tổng các khoản nợ của bạn không nên vượt quá 36%. Hiểu quy tắc 28 36 nghĩa là nhận thức đây là một khung tỷ lệ nợ trên thu nhập nhằm bảo vệ cả người vay lẫn ngân hàng khỏi việc vay quá mức.

Quy tắc 28/36 xuất phát từ các tiêu chuẩn cho vay nhằm ngăn chặn việc vỡ nợ. Các tổ chức tài chính sử dụng chỉ số này khi đánh giá hồ sơ vay mua nhà vì nó liên quan chặt chẽ đến khả năng trả nợ của người vay. Các khoản chi liên quan đến nhà ở của bạn không chỉ gồm gốc và lãi vay thế chấp—mà còn bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, bảo hiểm vay thế chấp tư nhân (nếu cần), và phí quản lý cộng đồng (HOA).

Phần còn lại 8% (từ 36% tổng xuống còn giới hạn 28% dành cho nhà ở) bao gồm tất cả các khoản nợ khác: số dư thẻ tín dụng, vay ô tô, vay sinh viên, và vay cá nhân.

Phân Tích Ngân Sách Của Bạn: Một Ví Dụ Thực Tế

Hãy áp dụng khung này vào một tình huống thực tế. Giả sử có hai người có thu nhập mỗi người 60.000 đô la mỗi năm, tổng cộng 120.000 đô la mỗi năm hoặc khoảng 10.000 đô la mỗi tháng thu nhập trước thuế.

Theo quy tắc 28/36:

• Chi tiêu nhà ở tối đa an toàn: 10.000 × 0.28 = 2.800 đô la mỗi tháng
• Tổng hạn mức nợ tối đa: 10.000 × 0.36 = 3.600 đô la mỗi tháng

Nếu hộ gia đình này đã có khoản nợ hàng tháng là 2.000 đô la (ví dụ vay xe và thẻ tín dụng), họ nên giới hạn chi phí vay mua nhà và chi phí nhà ở của mình ở mức 1.600 đô la hoặc thấp hơn để đảm bảo phù hợp. Ngược lại, một hộ gia đình không có nợ có thể dành tối đa 2.800-3.600 đô la cho nhà ở.

Tính Toán Ngân Sách Nhà Ở Cá Nhân

Bắt đầu bằng cách xác định chính xác thu nhập hàng tháng trước thuế của gia đình bạn. Nhân viên W-2 có thể lấy lương hàng năm chia cho 12. Những người có thu nhập biến động hoặc nhiều nguồn thu nhập nên tính trung bình 12 tháng để dự đoán số tiền hàng tháng thực tế.

Với thu nhập hàng tháng trước thuế trong tay, nhân với 0.28 để tìm giới hạn chi phí nhà ở. Công tính này giúp bạn biết liệu một bất động sản cụ thể có phù hợp với khả năng tài chính của bạn hay không. Tương tự, nhân với 0.36 để xác định giới hạn tổng nợ tối đa.

Chiến Lược Khi Bạn Muốn Vượt Quá Giới Hạn Chuẩn

Quy tắc 28/36 là hướng dẫn, không phải giới hạn cứng nhắc. Nếu ngôi nhà mơ ước của bạn vượt quá các tỷ lệ này, có thể áp dụng một số chiến lược sau:

Tăng tiền đặt cọc: Đặt cọc 20% sẽ loại bỏ bảo hiểm vay thế chấp tư nhân và giảm đáng kể số tiền vay, từ đó giảm các khoản thanh toán hàng tháng. Ngay cả việc tăng nhẹ so với mức tối thiểu 3-5% cũng ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả.

Chọn lãi suất cạnh tranh: So sánh nhiều ngân hàng cho vay để có lãi suất thấp hơn đáng kể. Trong khoản vay 30 năm, chênh lệch 0.5% có thể tiết kiệm hàng chục nghìn đô la và trực tiếp giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

Tăng dự phòng khẩn cấp: Xây dựng quỹ dự phòng từ 6-12 tháng chi phí sinh hoạt trong tiết kiệm để bảo vệ khi có sự gián đoạn thu nhập—dù là mất việc hoặc chi phí y tế bất ngờ.

Trả hết nợ lãi suất cao trước: Thanh toán các khoản thẻ tín dụng và vay cá nhân trước khi vay mua nhà giúp giải phóng khả năng vay nợ. Điều này cải thiện tỷ lệ nợ của bạn và dòng tiền hàng tháng thực tế.

Tầm Quan Trọng của Lập Kế Hoạch Thận Trọng

Hiểu rõ quy tắc 28 36 không chỉ để tối đa hóa khoản vay mua nhà—mà còn để duy trì khả năng sở hữu nhà bền vững. Khoản vay 30 năm đồng nghĩa với việc hoàn cảnh của bạn sẽ thay đổi: thu nhập có thể biến động, nghĩa vụ gia đình có thể tăng, hoặc có các tình huống khẩn cấp xảy ra. Giữ tỷ lệ nợ trong giới hạn giúp bạn vượt qua những biến động này.

Thay vì cố gắng đạt đến giới hạn tối đa, hãy cân nhắc mức độ bạn thực sự cảm thấy thoải mái. Áp lực tài chính từ việc vay quá nhiều có thể làm giảm chất lượng cuộc sống và tạo ra sự dễ bị tổn thương. Các ngân hàng có thể duyệt vay nhiều hơn mức bạn thực sự có thể vay.

Làm Chủ Quyết Định Mua Nhà Của Bạn

Quy tắc 28/36 là điểm tham khảo ban đầu chứ không phải giới hạn cuối cùng. Mức độ thoải mái của bạn với nợ, sự ổn định công việc, và hoàn cảnh gia đình riêng của bạn cuối cùng sẽ quyết định. Với kiến thức này, bạn sẽ bước vào quá trình phê duyệt vay với kỳ vọng thực tế và có thể mua nhà mà không làm mất cân đối tài chính của mình.