Bạn Có Thể Thực Sự Khấu Trừ Phí HOA Không? Những Điều Người Thuê Nhà và Chủ Nhà Văn Phòng Cần Biết

Hầu hết chủ nhà nghĩ rằng phí HOA chỉ là phần của cuộc sống hàng tháng—tiền biến mất vào ngân sách bảo trì và cảnh quan mà không hy vọng được giảm thuế. Nhưng vấn đề ở đây là: đối với một số chủ nhà nhất định, phí HOA thực sự có thể được trừ thuế. Mấu chốt là gì? Bạn phải rơi vào một trong hai tình huống cụ thể. Hãy cùng phân tích xem điều gì thực sự đủ điều kiện.

Câu trả lời mặc định: Không, hầu hết chủ nhà không thể trừ chúng

Hãy bắt đầu với thực tế dành cho đa số. Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà bạn sống toàn thời gian, sử dụng nó hoàn toàn như nơi cư trú mà không tạo ra thu nhập, IRS sẽ không cho phép bạn trừ phí HOA đó. Chúng được phân loại là chi phí cá nhân—cùng loại với lãi vay thế chấp hoặc thuế tài sản trong các ngữ cảnh khác. Điều này áp dụng dù bạn trả hàng tháng hay bị tính một khoản lớn hàng năm.

Điều này bao gồm các nhà chính và nhà nghỉ dưỡng chỉ dùng cho mục đích cá nhân. Ngay cả các khoản đánh giá đặc biệt của HOA—những khoản thu để nâng cấp vốn một lần—thường cũng không đủ điều kiện.

Exception #1: Sở hữu Bất động sản Cho Thuê? Việc Trừ Thuế Phụ Thuộc Vào Một Yếu Tố

Đây là phần thú vị. Nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê và trả phí HOA cho nó, cách xử lý thuế sẽ thay đổi đáng kể, nhưng có một điểm lưu ý quan trọng.

Sử dụng Cho Thuê Toàn Thời = Trừ Toàn Bộ

Tình huống rõ ràng nhất: Bạn sở hữu một căn hộ hoặc nhà mà bạn cho thuê quanh năm. Mọi đồng phí HOA đều có thể trừ như một chi phí vận hành trên Schedule E (Form 1040). IRS xem các khoản phí này là chi phí bảo trì cần thiết, trực tiếp liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ bất động sản. Về mặt thuế, chúng hợp lệ như phí quản lý bất động sản hoặc sửa chữa.

Sử dụng Cho Thuê Một Phần = Trừ Một Phần

Đây là phần nhiều người dễ nhầm lẫn. Nếu bạn cho thuê nhà trong một phần của năm và sử dụng nó cho mục đích cá nhân phần còn lại thì sao?

IRS có một ngưỡng cụ thể: bạn được coi là có “sử dụng cá nhân” đối với bất động sản nếu bạn sử dụng nó hơn 14 ngày trong năm hoặc hơn 10% số ngày bạn thực sự cho thuê nó theo giá thị trường.

Nếu vượt qua ngưỡng đó, bạn chỉ có thể trừ phí HOA theo tỷ lệ dựa trên số ngày cho thuê.

Ví dụ: Bạn sở hữu một bất động sản với phí HOA hàng năm là 1.200 đô la. Năm ngoái bạn cho thuê trong 180 ngày và ở đó cá nhân 30 ngày. Tổng số ngày cho thuê là 180/210 ngày bạn chiếm dụng = khoảng 86% thời gian cho thuê. Bạn có thể trừ khoảng 1.032 đô la phí HOA đó.

Tài liệu quan trọng ở đây là Ủy ban IRS 527 về bất động sản cho thuê nhà ở. Nhiều người bỏ qua bước này và hoặc khai quá mức hoặc khai thiếu các khoản trừ, bỏ lỡ khoản tiền họ đáng được hưởng.

Exception #2: Quản lý Văn Phòng Tại Nhà? Bạn Có Thể Trừ Một Phần Các Phí Đó

Con đường thứ hai áp dụng cho các cá nhân tự doanh hoặc chủ doanh nghiệp nhỏ có văn phòng tại nhà. Nhưng có một yêu cầu quan trọng: không gian đó phải được sử dụng thường xuyên và độc quyền cho mục đích kinh doanh.

Phòng ăn của bạn thỉnh thoảng tổ chức cuộc gọi Zoom thì không đủ. Phòng ngủ dự phòng dành riêng làm văn phòng của bạn thì có.

Các Quy Định của IRS về Trừ Thuế Văn Phòng Tại Nhà

Để đủ điều kiện, văn phòng tại nhà của bạn nên là địa điểm kinh doanh chính—nơi bạn xử lý công việc hành chính và các chức năng cốt lõi của doanh nghiệp. Ngoài ra, nếu bạn lưu trữ hàng tồn kho hoặc vật liệu cho doanh nghiệp trong không gian đó, diện tích đó có thể đủ điều kiện, mặc dù IRS có các yêu cầu cụ thể bạn cần xác minh.

Nhân viên W-2 làm việc từ xa cho công ty của họ thường không đủ điều kiện cho khoản trừ này. Đây gần như chỉ dành cho người tự doanh và chủ doanh nghiệp.

Bạn Có Thể Trừ Bao Nhiêu Thật Sự?

Số tiền trừ tỷ lệ thuận với phần diện tích nhà bạn dành cho mục đích kinh doanh.

Nếu văn phòng tại nhà chiếm 20% tổng diện tích sử dụng của ngôi nhà, bạn có thể trừ 20% các chi phí nhà hợp lệ—bao gồm phí HOA.

Ví dụ: Phí HOA hàng năm là 1.200 đô la × 20% sử dụng cho mục đích kinh doanh = $240 khấu trừ được

Bạn sẽ khai trên Mẫu 8829 (Chi phí cho việc sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh) đính kèm vào tờ khai thuế của bạn. Điều quan trọng là có tài liệu rõ ràng: sơ đồ mặt bằng, số đo, hình ảnh không gian làm việc riêng, và hồ sơ thể hiện cách bạn sử dụng khu vực đó.

Phân tích nhanh các tình huống

Một điểm cần chú ý: Đánh giá đặc biệt

Điều nhiều người thường bỏ qua là nếu HOA của bạn tính phí đánh giá đặc biệt—một khoản phí phụ cho các nâng cấp lớn như thay mái hoặc sửa nền—quy tắc khấu trừ sẽ thay đổi.

Nếu khoản đánh giá đặc biệt này dùng để chi trả cho bảo trì hoặc sửa chữa thực tế, có thể được trừ (theo các quy tắc trên cho mục đích cho thuê hoặc kinh doanh). Nếu nó dành cho các cải tiến tăng giá trị nhà, IRS có thể phân loại khác, có thể ảnh hưởng đến cơ sở tính thuế của bạn thay vì cho phép trừ ngay lập tức.

Đây là lĩnh vực thực sự mập mờ, nơi chuyên gia thuế trở nên vô cùng cần thiết.

Cách thực sự khai các khoản trừ này

Đối với Bất động sản cho thuê

• Báo cáo trên Schedule E (Bổ sung Thu nhập và Lỗ) đính kèm vào tờ khai 1040
• Liệt kê phí HOA như một chi phí vận hành
• Giữ bản sao tất cả hóa đơn và biên lai thanh toán HOA
• Ghi lại số ngày cho thuê và ngày sử dụng cá nhân nếu là trường hợp bán phần

Đối với Trừ Thuế Văn Phòng Tại Nhà

• Sử dụng Mẫu 8829 (Chi phí cho việc sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh)
• Tính phần trăm sử dụng cho mục đích kinh doanh
• Giữ hóa đơn và hồ sơ thể hiện việc sử dụng độc quyền cho mục đích kinh doanh
• Nên có sơ đồ mặt bằng hoặc hình ảnh làm bằng chứng hỗ trợ

Thực hành tốt trong tài liệu

Dù bạn thuộc nhóm nào, hãy giữ:

• Bản gốc các hóa đơn phí HOA và xác nhận thanh toán
• Hợp đồng thuê nhà (nếu có) kèm ngày vào/ra
• Hình ảnh hoặc sơ đồ mặt bằng thể hiện không gian dùng cho mục đích kinh doanh
• Lịch hoặc nhật ký đơn giản ghi ngày sử dụng cá nhân và cho thuê

Chiến lược tối đa hóa lợi ích thuế từ phí HOA

Thuê nhà một cách chiến lược. Ngay cả việc cho thuê bán thời gian một bất động sản thứ hai cũng có thể mở khóa các khoản khấu trừ thuế mà bạn không có được. Nếu bạn đang xem xét cho thuê nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà khách, góc độ thuế có thể khiến tính toán trở nên có lợi hơn.

Chính thức hóa văn phòng tại nhà. Nếu bạn tự doanh, đừng bỏ lỡ cơ hội bằng cách không rõ ràng về không gian làm việc của mình. Thiết lập một văn phòng tại nhà riêng biệt, trang bị đầy đủ và có hồ sơ. Khoản trừ thuế này sẽ tích lũy theo năm tháng.

Ghi chép cẩn thận. Điều này không thể nhấn mạnh đủ. Các cuộc kiểm tra thuế có thể xảy ra, và hồ sơ là bằng chứng của bạn. Giữ hóa đơn, biên lai, và hồ sơ ít nhất trong ba năm (bảy năm an toàn hơn cho bất động sản cho thuê).

Tham khảo ý kiến chuyên gia thuế. Luật thuế phức tạp, và các quy tắc này còn phức tạp hơn khi bạn tính đến các biến thể của bang hoặc bất động sản đa bang. Một CPA hoặc cố vấn thuế có thể giúp bạn điều hướng các chi tiết đặc thù và đảm bảo không khai quá mức dẫn đến rủi ro kiểm tra hoặc khai thiếu những gì bạn đáng được hưởng.

Kết luận về việc trừ phí HOA

Đối với phần lớn chủ nhà sống trong nhà chính của mình, phí HOA không thể trừ thuế. Hãy chấp nhận điều đó và tiếp tục.

Nhưng nếu bạn là chủ bất động sản cho thuê, phí HOA trở thành chi phí hợp lệ của doanh nghiệp. Trừ toàn bộ cho thuê quanh năm, hoặc theo tỷ lệ phần trăm nếu chỉ thuê một phần năm.

Và nếu bạn là người tự doanh có văn phòng tại nhà riêng, một phần tỷ lệ phí HOA có thể được trừ dựa trên mức độ sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh.

Các tài liệu tham khảo của IRS:

• Publication 527 về quy định bất động sản cho thuê
• Publication 587 về quy định văn phòng tại nhà
• Form 8829 về tính toán văn phòng tại nhà
• Schedule E để báo cáo bất động sản cho thuê

Trước khi khai trừ bất kỳ khoản nào, hãy xác minh bạn thực sự đủ điều kiện. Trong trường hợp còn nghi ngờ, hãy hỏi ý kiến chuyên gia thuế. Đây là lĩnh vực mà làm đúng sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền—và có thể tránh rắc rối kiểm tra về sau.