Thuế chuyển nhượng nhà ở Los Angeles: Ý nghĩa của ngưỡng 5,15 triệu đô la đối với người bán

Chủ nhà và nhà đầu tư bất động sản tại Los Angeles đang đối mặt với một thực tế tài chính mới đáng kể. Kể từ ngày 1 tháng 4 năm 2023, khi Đề xuất ULA có hiệu lực, các bất động sản chuyển nhượng với giá trị vượt một mức nhất định đã kích hoạt một khoản thuế bổ sung—được biết đến phổ biến là thuế biệt thự California. Trong khi thuế này nhắm vào các giao dịch có giá trị cao, tác động lan tỏa của nó còn vượt xa các nhà bán hàng xa xỉ, định hình lại cách thị trường hoạt động ở các phân khúc giá khác nhau.

Hiểu về Cấu trúc Thuế của Đề xuất ULA

Đề xuất này áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản đối với các giao dịch bán bất động sản có giá trị cao tại Los Angeles, trở thành một trong số các thành phố của California áp dụng chính sách này. Cơ chế khá đơn giản: khi một bất động sản được bán, một phần trăm của giá bán sẽ phải nộp tại thời điểm ký kết giao dịch—khác với thuế tài sản hàng năm mà chủ sở hữu phải trả.

Các mức thuế được phân theo bậc dựa trên giá bán:

• Thuế 4%: Áp dụng cho các bất động sản bán trong khoảng từ $5.15 triệu đến $10.3 triệu
• Thuế 5.5%: Áp dụng cho các bất động sản vượt quá $10.3 triệu

Ví dụ, một giao dịch bán nhà $6 triệu đô la sẽ phát sinh nghĩa vụ thuế 240.000 đô la. Đối với bất động sản thương mại trị giá $15 triệu đô la, gánh nặng thuế lên tới 825.000 đô la.

Thuế này áp dụng ở đâu—Và ở đâu thì không

Trái với giả định, California không có thuế biệt thự toàn bang. Thay vào đó, các chính quyền địa phương đã ban hành các phiên bản riêng của mình. Los Angeles thực thi Đề xuất ULA trên toàn thành phố, nhưng các khu vực lân cận lại có câu chuyện khác. Các khu giàu có như Beverly Hills, Malibu, và Calabasas vẫn được miễn thuế, tạo ra sự chênh lệch địa lý mà các nhà mua bán thông thái ngày càng tính đến trong quyết định của họ.

Ngoài Los Angeles, các thành phố khác của California như San Francisco, Oakland, San Jose, Berkeley và Santa Monica cũng đã thực hiện các khoản thuế chuyển nhượng tương tự, mặc dù tỷ lệ và ngưỡng khác nhau. Mảng chính sách này đã trở thành một biến số quan trọng trong chiến lược bất động sản.

Cách Thuế này Định hình Thị trường

Việc giới thiệu khoản thuế này đã tạo ra các hậu quả rõ rệt trên toàn cảnh bất động sản Los Angeles. Trong 10 tháng đầu, đề xuất đã tạo ra $192 triệu đô la doanh thu dành cho các chương trình nhà ở giá phải chăng và chống vô gia cư—một khoản ngân sách đáng kể cho các ưu tiên công cộng, mặc dù không tránh khỏi những điều chỉnh trong thị trường.

Chậm lại các giao dịch cao cấp. Các nhà bán hàng quen với việc thực hiện các giao dịch mà không gặp nhiều trở ngại nay phải đối mặt với ngưỡng quyết định. Một số đã hoãn bán hoàn toàn, chờ đợi các thay đổi chính sách có thể không bao giờ xảy ra. Kho hàng trong phân khúc cao cấp đã thu hẹp do đó.

Di cư ra khỏi thị trường chính thức. Để giảm thiểu rủi ro thuế, ngày càng nhiều giao dịch diễn ra dưới dạng riêng tư hoặc theo cấu trúc—chia tách đất đai khỏi các cải tạo, hoặc phân chia quyền sở hữu—thay vì qua các kênh thông thường. Xu hướng này làm giảm tính minh bạch về giá cả và có thể làm mờ thực trạng thị trường.

Ảnh hưởng đến bất động sản thương mại. Các tòa nhà văn phòng, bất động sản bán lẻ, và các khu căn hộ có giá trị vượt ngưỡng đều phải chịu các hậu quả thuế tương tự như các bất động sản nhà ở. Các nhà đầu tư sẽ điều chỉnh giá thuê hoặc xem xét lại các thương vụ mua bán, qua đó chuyển gánh nặng xuống phía dưới.

Thương lượng giá dưới ngưỡng. Một số nhà bán đã điều chỉnh giá hỏi để giữ các giao dịch chỉ dưới $5.15 triệu, tạo ra sự tập trung giả tạo quanh ranh giới thuế và làm méo mó quá trình xác định giá bình thường.

Ai được Miễn Thuế—Và Tại Sao

Ba nhóm giao dịch được miễn thuế của Đề xuất ULA:

• Các tổ chức chính phủ bán bất động sản—bao gồm các cơ quan thành phố, quận, hoặc liên bang—đều được miễn. Điều này bảo vệ các chính quyền địa phương khỏi việc tạo ra các rào cản bổ sung đối với hoạt động bất động sản của chính họ.

• Các tổ chức phi lợi nhuận thực hiện các nhiệm vụ từ thiện có thể đủ điều kiện miễn thuế, đặc biệt khi mua hoặc phát triển nhà ở giá phải chăng. Khoản miễn này phù hợp với mục tiêu chính sách đã đề ra của thuế.

• Các bất động sản rõ ràng đang được phát triển thành nhà ở giá phải chăng có thể đủ điều kiện, tùy thuộc vào ý định của người mua và sự tuân thủ về cấu trúc. Tuy nhiên, các chi tiết cụ thể rất quan trọng; không phải tất cả các giao dịch phi lợi nhuận hoặc nhà ở giá phải chăng đều tự động thoát khỏi thuế.

Các Chiến lược Quản lý Rủi ro Thuế

Đối với các nhà bán phải đối mặt với nghĩa vụ này, có ba phương án đáng xem xét:

Cấu trúc dưới ngưỡng. Đàm phán các giao dịch giữ dưới $5.15 triệu sẽ loại bỏ hoàn toàn thuế, mặc dù điều này có thể ảnh hưởng đến mức giá mong muốn của người bán.

Chia nhỏ giao dịch. Một số giao dịch chia thành các phần—bán đất riêng biệt khỏi các cấu trúc, hoặc chia sẻ quyền sở hữu qua nhiều giao dịch. Các phương pháp này đòi hỏi cấu trúc pháp lý cẩn thận để tuân thủ quy định; việc tham khảo ý kiến chuyên gia thuế là khuyến nghị để đảm bảo hợp pháp và tránh rủi ro kiểm tra.

Chuyển nhượng quyền sở hữu qua kế hoạch di sản. Tặng bất động sản cho người thừa kế hoặc chuyển nhượng qua các quỹ tín thác trước khi bán có thể, trong một số trường hợp, hoãn hoặc loại bỏ một số hậu quả thuế. Cơ chế này phụ thuộc vào tình huống cá nhân và các quy định luật thuế rộng hơn.

Bức tranh Toàn cảnh

Thuế biệt thự California là một sự đánh đổi chính sách: nguồn tài chính cho nhà ở giá phải chăng so với sự cản trở trong thị trường bất động sản cao cấp. Phiên bản của Los Angeles, hiện đang tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách công cộng, đã thay đổi căn bản cách các nhà bán hàng đánh giá các lựa chọn và cấu trúc các giao dịch của họ.

Đối với các nhà đầu tư và chủ nhà điều hướng trong môi trường này, việc hiểu rõ cơ chế thuế, các khoản miễn trừ, và các chiến lược ứng phó là không còn là lựa chọn nữa—mà đã trở thành phần không thể thiếu trong quyết định bất động sản hiệu quả. Những người bán hoặc mua bất động sản tại các khu vực của California có liên quan cần xem xét kỹ lưỡng cách thuế này ảnh hưởng đến cấu trúc và tiến trình giao dịch của họ.