Hiểu về các Văn bản chuyển nhượng: Ai là Người cấp quyền và Ai là Người nhận quyền?

Mua hoặc thuê bất động sản liên quan đến nhiều thuật ngữ pháp lý hơn hầu hết mọi người nhận thức được. Hai thuật ngữ thường xuyên xuất hiện trong các giao dịch bất động sản là “người cấp quyền” (grantor) và “người nhận quyền” (grantee) — nhưng thực sự thì làm người nhận quyền trên giấy chứng nhận quyền sở hữu có ý nghĩa gì, và tại sao bạn lại cần quan tâm? Nói đơn giản, các vai trò này xác định ai đang chuyển nhượng bất động sản và ai đang nhận nó.

Những điều cơ bản: Người bán vs. Người mua

Trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào, luôn có hai bên. Người cấp quyền là người từ bỏ quyền sở hữu — hãy nghĩ họ như người bán trong một giao dịch mua nhà hoặc chủ cho thuê trong một hợp đồng thuê. Người nhận quyền là người nhận quyền sở hữu: người mua hoặc người thuê. Toàn bộ mối quan hệ này, cùng với những gì mỗi bên có thể và không thể làm với bất động sản, đều được ghi lại trong một văn bản pháp lý gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu (deed).

Người nhận quyền trên giấy chứng nhận quyền sở hữu là gì chính xác?

Người nhận quyền đại diện cho phía bạn nếu bạn là người nhận quyền. Dù bạn mua nhà hay ký hợp đồng thuê, bạn đều là người nhận quyền — người nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tạm thời từ người cấp quyền. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đóng vai trò chứng minh rằng việc chuyển nhượng này là chính thức và có tính pháp lý ràng buộc.

Khi người nhận quyền tiếp nhận quyền sở hữu, họ đang nắm giữ thứ gọi là “quyền sở hữu” đối với bất động sản. Nhưng đây là điều cần lưu ý: không phải tất cả các quyền sở hữu đều giống nhau. Các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu khác nhau cung cấp các mức độ bảo vệ khác nhau, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến trách nhiệm pháp lý của người nhận quyền nếu sau này phát sinh vấn đề.

Quá trình chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sở hữu

Khi bất động sản thay đổi chủ sở hữu, người cấp quyền sử dụng giấy chứng nhận quyền sở hữu để chính thức chuyển giao quyền pháp lý của họ cho người nhận quyền. Điều này bao gồm quyền sở hữu, sử dụng, chiếm giữ và bán bất động sản. Trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào, hầu hết người nhận quyền đều yêu cầu kiểm tra quyền sở hữu (title search) để xác nhận rằng người cấp quyền thực sự sở hữu tài sản họ bán và không có bất kỳ yêu cầu hoặc thế chấp nào đang tồn tại đối với nó.

Bảy loại giấy chứng nhận quyền sở hữu và ý nghĩa của chúng đối với bạn

Warranty Deeds: Bảo vệ tối đa

Giấy chứng nhận quyền sở hữu bảo đảm (warranty deed) là tiêu chuẩn vàng cho người nhận quyền. Người cấp quyền cam kết rằng quyền sở hữu là rõ ràng — không có vấn đề pháp lý ẩn, không có easements hoặc thế chấp thuế nào đang tồn tại. Nếu sau bán hàng có vấn đề phát sinh, người cấp quyền sẽ chịu trách nhiệm chi trả các chi phí pháp lý để bảo vệ quyền sở hữu của người nhận quyền. Mức độ bảo vệ này còn kéo dài qua tất cả các chủ sở hữu trước đó.

Nhiều người mua nhà nhầm lẫn điều này với bảo hiểm nhà ở, vốn là một loại bảo hiểm khác. Bảo hiểm nhà là bảo hiểm sửa chữa các thiết bị và hệ thống sau khi mua, thường có hiệu lực trong một năm. Trong khi đó, warranty deed bảo vệ chính quyền sở hữu.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu bảo vệ hạn chế

Giấy chứng nhận quyền sở hữu bảo vệ hạn chế (special warranty deed) giới hạn trách nhiệm của người cấp quyền. Họ chỉ đảm bảo rằng không có vấn đề về quyền sở hữu trong thời gian họ sở hữu — các vấn đề từ các chủ sở hữu trước đó không phải trách nhiệm của họ. Các ngân hàng thường sử dụng loại này khi bán các bất động sản bị tịch thu.

Giấy grant deed nằm ở mức trung gian. Người cấp quyền xác nhận họ chưa bán bất động sản hai lần hoặc tạo ra các vấn đề về quyền sở hữu, nhưng họ sẽ không chịu chi phí pháp lý nếu người nhận quyền sau này cần bảo vệ quyền sở hữu của mình.

Quitclaim Deeds: Người mua cần cảnh giác

Giấy quitclaim deed không cung cấp bất kỳ sự bảo vệ nào cho người nhận quyền. Người cấp quyền không hứa hẹn gì về việc họ có thực sự sở hữu bất động sản hay không, hoặc liệu quyền sở hữu có thể chuyển nhượng hay không. Loại giấy này thường chỉ dùng giữa các thành viên trong gia đình hoặc trong các tình huống đã có sự tin tưởng sẵn — không phù hợp cho các giao dịch bất động sản tiêu chuẩn.

Các cấu trúc giấy chứng nhận quyền sở hữu đặc biệt

Giấy chứng nhận quyền sở hữu mục đích đặc biệt (special purpose deed) được sử dụng khi ai đó chuyển nhượng bất động sản thay mặt cho một thực thể khác, như người thực thi di chúc. Giấy chứng nhận quyền sở hữu thay thế trong trường hợp tịch thu (deed in lieu of foreclosure) cho phép các chủ nhà gặp khó khăn chuyển nhượng bất động sản trở lại cho ngân hàng thay vì đối mặt với quá trình tịch thu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu giữa vợ chồng (interspousal deed) chuyển quyền sở hữu giữa các vợ chồng, thường trong các thỏa thuận ly hôn.

Đối với thuê nhà, giấy chứng nhận quyền thuê (deed of lease) xác định mối quan hệ chủ nhà — người thuê và quy định quyền sử dụng cũng như trách nhiệm của mỗi bên.

Bảo vệ người nhận quyền quan trọng như thế nào

Loại giấy chứng nhận quyền sở hữu ảnh hưởng đáng kể đến rủi ro của bạn với tư cách người nhận quyền. Ngay cả với các loại giấy bảo vệ, nhiều người mua còn mua bảo hiểm quyền sở hữu để có lớp bảo vệ bổ sung chống lại các vấn đề chưa phát hiện hoặc các yêu cầu phát sinh sau nhiều năm. Việc kiểm tra quyền sở hữu trước khi ký kết là thủ tục tiêu chuẩn — đây là cơ hội để bạn phát hiện các vấn đề trước khi chúng trở thành vấn đề của chính bạn.

Hiểu rõ vai trò của bạn là người nhận quyền và các quyền bảo vệ mà giấy chứng nhận quyền sở hữu cụ thể của bạn cung cấp là điều cực kỳ quan trọng trước khi hoàn tất bất kỳ giao dịch bất động sản nào.