Croissance pilotée par l'IA vs. Revenu stable : La véritable comparaison immobilière entre DLR et O

Lors de l’évaluation des opportunités d’investissement immobilier via des REITs en 2025, le marché présente deux thèses fondamentalement différentes. Digital Realty Trust (DLR) s’est imposé comme l’actif orienté croissance, capitalisant sur la demande explosive d’infrastructures IA, tandis que Realty Income (O) poursuit sa tradition en tant que pilier défensif générant des revenus. Cette divergence reflète un changement plus large dans la manière dont le capital est alloué dans le secteur immobilier — s’éloignant des modèles traditionnels basés sur des baux pour se tourner vers l’infrastructure de transformation numérique.

Les charges de travail IA redéfinissent l’économie des centres de données

Les vents favorables structurels pour Digital Realty vont plus loin que les tendances technologiques superficielles. Depuis mi-2023, plus de la moitié du volume de réservations trimestrielles de la société provient de déploiements liés à l’IA. Cela représente un changement significatif dans les schémas d’acquisition de clients. Ces charges de travail nécessitent une infrastructure spécialisée : alimentation électrique à haute densité, systèmes de refroidissement avancés et connectivité à très faible latence. La plateforme existante de Digital Realty, comprenant plus de 300 centres de données répartis sur plusieurs géographies, offre l’échelle et l’expertise opérationnelle pour saisir cette opportunité séculaire.

Les résultats du troisième trimestre 2025 de la société ont confirmé cette dynamique. Le chiffre d’affaires a augmenté de 10 % d’une année sur l’autre, tandis que les fonds issus des opérations (FFO) par action ont crû de 13 % — un indicateur qui a largement dépassé celui de ses pairs. Plus révélateur encore, les réservations d’interconnexion ont atteint des niveaux record, indiquant une fidélité client soutenue et une volonté d’étendre les déploiements. Le carnet de commandes mondial dépasse désormais $850 millions, offrant une visibilité à long terme bien au-delà des prévisions trimestrielles habituelles.

Le pipeline de développement de 5 gigawatts de Digital Realty positionne la société pour faire face à des contraintes électriques aiguës dans les principaux hubs de centres de données. Cette rareté confère un pouvoir de fixation des prix significatif. À mesure que les entreprises migrent leurs charges de travail informatiques de l’infrastructure sur site vers le cloud hybride et l’IA, les installations de la société deviennent de plus en plus une infrastructure critique — un statut qui se traduit par des revenus contractuels pluriannuels et une fidélisation client.

La stabilité de Realty Income a ses limites dans un marché axé sur la croissance

Les caractéristiques quasi-forteresse de Realty Income restent intactes. Son portefeuille couvre plus de 15 500 propriétés dans divers secteurs, avec des taux d’occupation proches de 98-99 %. La base de locataires comprend des catégories résistantes à la récession : supermarchés, détaillants de proximité, magasins à dollar et pharmacies. Cette diversification a permis 133 augmentations consécutives de dividendes, un palmarès qui impose le respect parmi les investisseurs axés sur le revenu.

Le troisième trimestre a montré l’exécution typique de Realty Income : croissance mesurée du chiffre d’affaires, ajustements sélectifs du portefeuille en Europe et déploiement discipliné du capital. L’analyse prédictive et la souscription disciplinée de la société continuent de soutenir sa proposition de valeur en tant que générateur de rendement à long terme.

Cependant, le plafond de croissance de Realty Income reflète des vents contraires structurels. La concurrence du capital privé a rendu les spreads d’acquisition moins attractifs. Les locataires dépendants du commerce de détail sont exposés aux perturbations du e-commerce et aux incertitudes commerciales. Bien que la diversification du portefeuille offre une protection contre la baisse, elle limite également l’exposition à des secteurs à forte croissance. L’identité de la société en tant que générateur de revenus fiable limite nécessairement sa trajectoire de croissance.

Les révisions d’estimations indiquent une dynamique divergente

Les attentes consensuelles révèlent un changement de priorités sur le marché. Realty Income fait face à une dynamique d’estimations modérée : les ventes 2025 devraient croître de 8,26 %, tandis que le FFO par action n’augmenterait que de 1,67 % d’une année sur l’autre. Bien que les estimations de FFO pour 2026 aient légèrement augmenté au cours des 60 derniers jours, le schéma global de révision montre de la prudence.

Digital Realty raconte une histoire différente. Les ventes 2025 devraient croître de 8,98 %, tandis que le FFO par action est prévu en hausse de 9,54 % — une trajectoire nettement plus forte. Plus important encore, les estimations de FFO par action pour 2025 et 2026 ont tendance à la hausse au cours des 60 derniers jours, reflétant la confiance des analystes dans la capacité de la société à maintenir la dynamique de réservations et à convertir le carnet de commandes en bénéfices.

Aperçu de la valorisation : les deux proches de l’équilibre historique

La performance depuis le début de l’année a fortement divergé. L’action Realty Income a augmenté de 6,1 %, tandis que Digital Realty a chuté de 10 %. Les deux ont sous-performé la hausse de 18,6 % du S&P 500, mais pour des raisons différentes — l’un fait face à des vents contraires cycliques, l’autre à une compression de la valorisation malgré de solides fondamentaux.

Sur une base de prix sur 12 mois en anticipation du FFO, Realty Income se négocie à 12,84X, en dessous de sa médiane sur trois ans. Digital Realty affiche un multiple de 20,26X, légèrement inférieur à sa moyenne sur trois ans de 20,88X. Malgré cette position techniquement survendue, les deux actions ont reçu une note de valeur de rang D, indiquant que la compression du multiple seule pourrait ne pas suffire à entraîner une revalorisation à court terme sans accélération des bénéfices.

La thèse de l’infrastructure numérique plutôt que de l’immobilier commercial défensif

Lorsqu’il s’agit d’évaluer quelle thèse immobilière offre les meilleures performances à long terme, les preuves penchent de plus en plus en faveur de l’infrastructure numérique. La performance constante de Realty Income depuis des décennies offre une protection contre la baisse inégalée, mais cette stabilité implique des compromis en termes de croissance. L’exposition de Digital Realty à la prolifération de l’IA, à l’accélération du cloud et aux investissements en capital des hyperscalers constitue un moteur de croissance structurel plus durable que l’immobilier en net-lease traditionnel.

Les volumes de réservations records, la croissance accélérée du FFO, les tendances positives de révision des estimations et la visibilité sur plusieurs années du développement positionnent Digital Realty comme une opportunité plus attrayante pour les investisseurs priorisant l’appréciation du capital. Realty Income reste le choix supérieur pour les investisseurs purement axés sur le revenu, mais son profil de croissance limité suggère qu’il pourrait sous-performer lors d’un cycle prolongé de transformation numérique et d’investissement dans l’infrastructure IA.

Digital Realty porte une note Zacks Rank #2 (Buy), while Realty Income holds a Zacks Rank #3 (Hold) — une distinction qui reflète le consensus des analystes sur l’attractivité relative dans l’environnement de marché actuel.

Note : FFO (Funds From Operations) représente la principale métrique de bénéfice utilisée pour évaluer la performance des REITs et la durabilité de leur capacité à verser des dividendes.