Pouvez-vous déduire les frais d'association de propriétaires sur vos impôts ? Ce que disent les règles de 2025

La réponse courte : cela dépend de l’utilisation de votre propriété

Savoir si vous pouvez déduire les frais d’association de propriétaires sur vos impôts n’est pas une réponse simple par oui ou par non. Pour la plupart des propriétaires de résidence principale vivant dans leur logement à plein temps, l’IRS considère les frais d’HOA comme une dépense personnelle — ce qui signifie qu’ils ne sont pas déductibles. Cependant, si votre propriété génère des revenus ou si vous exploitez une entreprise depuis chez vous, la situation change radicalement. Vous pourriez être en mesure de déduire une partie ou la totalité de ces frais en tant que dépenses déductibles d’impôt.

Comprendre les frais d’HOA et leur objectif

Avant de plonger dans la question de savoir si vous pouvez déduire les frais d’association de propriétaires sur vos impôts, il est utile de comprendre ce que ces frais couvrent réellement. Les associations de propriétaires (HOA) gèrent des communautés planifiées et collectent des frais réguliers auprès des résidents pour des services essentiels :

• Travaux d’entretien et réparations des espaces communs
• Aménagement paysager et entretien des terrains
• Couverture d’assurance communautaire
• Services de sécurité et de sûreté
• Équipements et programmes communautaires

Ces charges sont généralement mensuelles ou annuelles, et constituent un coût standard de la vie en communauté. Mais cela ne les rend pas automatiquement déductibles.

Deux scénarios principaux où VOUS POUVEZ déduire les frais d’HOA

Situations de propriété locative

Le scénario le plus courant où les propriétaires peuvent déduire les frais d’association de propriétaires concerne les propriétés locatives. Le montant que vous pouvez déduire dépend de l’utilisation que vous faites de la propriété :

Propriétés locatives à l’année complète

Si vous possédez une propriété utilisée exclusivement pour des revenus locatifs, vous déduisez généralement la totalité du montant des frais d’HOA. Étant donné que ces frais maintiennent la propriété qui génère vos revenus locatifs, ils sont considérés comme des dépenses d’exploitation légitimes. Vous les reportez sur la ligne Schedule E (Revenus et pertes supplémentaires) lors de votre déclaration fiscale fédérale.

Locations partiellement annuelles

Beaucoup de propriétaires louent leur propriété seulement une partie de l’année. Dans ce cas, pouvez-vous toujours déduire les frais d’HOA ? Oui — mais seulement proportionnellement. L’IRS autorise des déductions basées sur le nombre de jours loués par rapport aux jours d’utilisation personnelle.

Le seuil clé : vous êtes considéré comme utilisant la propriété à titre personnel si vous y séjournez plus de 14 jours durant l’année fiscale OU plus de 10 % des jours où vous la louez à des tarifs de marché.

Exemple : Vous possédez un condo avec 1 200 $ de charges annuelles d’HOA. Vous l’avez loué pendant exactement six mois et y avez vécu les six autres mois. Vous pouvez déduire 50 % des frais ($600) sur la ligne Schedule E.

Déductions pour bureau à domicile

Les travailleurs indépendants et les propriétaires d’entreprise peuvent déduire tout ou partie des frais d’association de propriétaires. La condition essentielle : votre bureau à domicile doit être utilisé de manière régulière et exclusive pour des activités professionnelles, et l’espace doit fonctionner comme votre lieu de travail principal.

Ce que l’IRS exige

L’espace doit être celui où vous effectuez des tâches administratives. Si vous stockez des inventaires professionnels chez vous, cette superficie pourrait également être éligible, bien que des règles spécifiques de l’IRS s’appliquent. Les employés W-2 qui travaillent à distance ne sont généralement pas éligibles à cette déduction.

Calcul de votre montant déductible

Le pourcentage de votre domicile utilisé à des fins professionnelles détermine combien de frais d’HOA vous pouvez déduire. Si votre bureau à domicile occupe 20 % de votre espace total, vous pouvez déduire 20 % de vos frais d’HOA.

Exemple : Vos frais annuels d’HOA s’élèvent à 1 200 $. Votre espace dédié représente 20 % de votre maison. Vous calculez : 1 200 $ × 20 % = $240 déductible. Vous reportez cela sur le formulaire 8829 (Frais pour l’utilisation professionnelle de la maison) avec votre déclaration de revenus.

Quand les frais d’association de propriétaires ne sont pas déductibles

Les situations où vous ne pouvez pas déduire les frais d’HOA sur vos impôts incluent :

• Résidences principales sans revenus locatifs : Vivre simplement dans votre maison à plein temps, même si c’est coûteux, ne crée pas de déduction
• Propriétés de vacances utilisées uniquement à titre personnel : Maisons de week-end ou saisonnières utilisées uniquement pour votre plaisir ne sont pas éligibles
• Évaluations spéciales pour des améliorations : Charges ponctuelles pour des rénovations majeures ou des améliorations capitales de la communauté ne sont généralement pas déductibles (bien que les évaluations liées à l’entretien puissent l’être si elles sont liées à une activité locative)

Récapitulatif rapide : type de propriété et statut de déductibilité

Comment déclarer correctement les frais d’HOA déductibles

Une fois que vous avez déterminé si vous pouvez déduire les frais d’association de propriétaires sur vos impôts, voici comment procéder :

Pour les propriétés locatives : Remplissez le formulaire Schedule E (Formulaire 1040) et indiquez les frais d’HOA comme dépense d’exploitation. Incluez l’adresse de la propriété et les détails pertinents des revenus locatifs.

Pour les déductions pour bureau à domicile : Utilisez le formulaire 8829 pour calculer la déduction en pourcentage, puis transférez le montant sur la ligne Schedule C si vous êtes travailleur indépendant.

Exigences documentaires : Conservez toutes les factures HOA, reçus de paiement et enregistrements prouvant vos revenus locatifs ou l’utilisation commerciale. L’IRS peut demander ces documents lors d’un audit.

Consultez les publications IRS : Consultez la Publication 527 (Propriété locative résidentielle) et la Publication 587 (Utilisation professionnelle de votre domicile) pour une orientation complète adaptée à votre situation spécifique.

Approches stratégiques pour maximiser vos déductions potentielles

Envisagez la location partielle de l’année : Même louer une seconde propriété quelques mois peut créer des opportunités fiscales. La déduction est proportionnelle au temps de location.

Optimisez votre espace de bureau à domicile : Si vous êtes travailleur indépendant, faire en sorte que votre espace de travail respecte l’exclusivité requise par l’IRS transforme cette partie des frais d’HOA en une dépense professionnelle légitime.

Conservez des dossiers organisés : Rangez les reçus, factures, contrats de location et journaux montrant l’usage professionnel. Cette documentation vous protège en cas d’audit et clarifie le calcul de votre déduction.

Travaillez avec un professionnel de la fiscalité : Les règles fiscales évoluent, et chaque situation est différente. Un conseiller fiscal qualifié peut repérer des déductions que vous pourriez manquer et assurer votre conformité avec les règles en vigueur de l’IRS.

Questions fréquentes sur la déduction des frais d’HOA

Q : Je travaille à domicile en tant qu’employé W-2. Puis-je déduire les frais d’HOA ?
R : En général non. La déduction pour bureau à domicile concerne principalement les travailleurs indépendants et les propriétaires d’entreprise, pas les employés en télétravail W-2.

Q : Que faire si je loue ma maison seulement trois mois par an ?
R : Vous pouvez déduire les frais d’HOA pour ces trois mois. Calculez le pourcentage : 3 mois ÷ 12 mois = 25 % des frais annuels.

Q : Les évaluations spéciales comptent-elles comme déductibles ?
R : Cela dépend. Les évaluations pour l’entretien ou les réparations liées à une activité locative peuvent être déductibles. Les évaluations pour des améliorations capitales ne le sont généralement pas. Vérifiez avec un professionnel de la fiscalité.

Q : Les frais d’HOA réguliers affecteront-ils ma taxe sur les plus-values lors de la vente ?
R : Non. Les frais d’HOA courants n’affectent pas votre base de coût. Cependant, les évaluations spéciales utilisées pour des améliorations de la propriété peuvent augmenter votre base, réduisant potentiellement l’impôt sur la plus-value.

Q : Puis-je déduire les frais d’HOA sur mes impôts locaux ?
R : Beaucoup d’États suivent les règles fédérales. Vérifiez auprès de votre administration fiscale locale ou d’un professionnel fiscal pour connaître la réglementation spécifique à votre région.

En résumé : sachez quand vous pouvez déduire ces coûts

Pour la plupart des propriétaires, les frais d’HOA restent une dépense personnelle sans avantage fiscal. Cependant, la situation change si votre propriété génère des revenus locatifs ou soutient une activité professionnelle à domicile. En comprenant ces règles — et en conservant des dossiers précis — vous pourriez découvrir que vous pouvez déduire légalement les frais d’association de propriétaires sur vos impôts.

Les propriétaires locatifs et les travailleurs indépendants devraient particulièrement vérifier s’ils manquent des déductions. Travailler avec un professionnel de la fiscalité vous assure de saisir tous les avantages possibles tout en restant conforme aux règles de l’IRS et à la législation fiscale en vigueur.