Comprendre la règle des 28/36 : votre plan pour l'accessibilité à l'hypothèque

Lorsqu’on envisage d’acheter une maison, une question cruciale se pose : quel est le montant de la dette par rapport au revenu réellement gérable ? La règle 28/36 répond précisément à cette question — un repère largement utilisé qui aide les emprunteurs à comprendre leur capacité d’emprunt réelle tout en maintenant leur stabilité financière.

Qu’est-ce que la règle 28/36 et pourquoi les prêteurs s’y intéressent

Au cœur, cette règle repose sur un principe simple : vos dépenses liées au logement ne devraient pas dépasser 28 % de votre revenu brut mensuel, tandis que vos obligations totales en matière de dettes ne devraient pas dépasser 36 %. Comprendre ce qu’est la règle 28/36, c’est la voir comme un cadre de ratio d’endettement qui protège à la fois les prêteurs et les emprunteurs contre le surendettement.

La règle 28/36 est née de normes de prêt conçues pour prévenir les défauts de paiement. Les institutions financières utilisent ce critère lors de l’évaluation des demandes de prêt hypothécaire car il est fortement corrélé à la capacité de remboursement des emprunteurs. Vos dépenses liées au logement comprennent plus que simplement le principal et les intérêts de votre prêt hypothécaire — elles incluent aussi les taxes foncières, l’assurance habitation, l’assurance prêt hypothécaire privée (lorsqu’elle est requise), et les frais de copropriété.

Votre seuil restant de 8 % (de 36 % total jusqu’à la limite de logement de 28 %) prend en compte toutes les autres obligations en matière de dettes : soldes de cartes de crédit, prêts auto, prêts étudiants, et prêts personnels combinés.

Décomposer votre budget : un exemple pratique

Appliquons ce cadre à un scénario réel. Imaginez deux salariés gagnant chacun 60 000 $ par an, soit un total de 120 000 $ par an ou environ 10 000 $ brut mensuels.

Selon la règle 28/36 :

• Dépense maximale sûre pour le logement : 10 000 $ × 0,28 = 2 800 $ par mois
• Limite maximale totale de dettes : 10 000 $ × 0,36 = 3 600 $ par mois

Si ce ménage a déjà 2 000 $ de paiements mensuels en dettes (peut-être des prêts auto et des cartes de crédit), ils devraient limiter leurs coûts hypothécaires et de logement à 1 600 $ ou moins pour rester conformes. À l’inverse, un ménage sans dettes pourrait théoriquement consacrer 2 800 à 3 600 $ uniquement au logement.

Calculer votre budget logement personnel

Commencez par établir le revenu brut mensuel précis de votre ménage. Les employés en W-2 peuvent prendre leur salaire annuel et le diviser par 12. Ceux ayant un revenu variable ou plusieurs sources de revenus devraient calculer une moyenne sur 12 mois pour projeter un chiffre mensuel réaliste.

Avec votre revenu brut mensuel en main, multipliez-le par 0,28 pour connaître votre plafond de dépenses logement. Ce calcul unique vous permet de voir si une propriété particulière correspond à votre capacité financière. De même, en multipliant par 0,36, vous obtenez votre seuil total de dettes autorisées.

Stratégies lorsque vous souhaitez dépasser les limites standard

La règle 28/36 est une ligne directrice, pas une restriction stricte. Si votre maison de rêve dépasse ces pourcentages, plusieurs tactiques peuvent vous aider :

Augmenter votre apport initial : Un apport de 20 % élimine l’assurance prêt hypothécaire privée et réduit considérablement le montant du prêt, abaissant ainsi vos obligations mensuelles. Même de modestes augmentations au-dessus du seuil minimum de 3-5 % ont un impact significatif sur l’accessibilité.

Obtenir un taux d’intérêt compétitif : Comparer plusieurs prêteurs peut vous permettre d’obtenir des taux sensiblement plus bas. Sur un prêt de 30 ans, même une différence de 0,5 % permet d’économiser des dizaines de milliers de dollars et réduit directement votre paiement mensuel.

Renforcer votre réserve d’urgence : Constituer 6 à 12 mois de dépenses de vie en épargne offre une protection cruciale. Ce coussin devient inestimable en cas de perturbation de revenu — que ce soit par perte d’emploi ou dépenses médicales imprévues.

Rembourser d’abord les dettes à taux élevé : Rembourser les cartes de crédit et les prêts personnels avant de se qualifier pour un prêt hypothécaire libère de la capacité d’endettement. Cela améliore à la fois votre ratio et votre flux de trésorerie mensuel.

L’importance d’une planification prudente

Comprendre ce qu’est la règle 28/36 ne consiste pas seulement à maximiser votre prêt hypothécaire — c’est une question de propriété durable. Un engagement sur 30 ans signifie que votre situation évoluera : revenus, obligations familiales ou urgences. Maintenir une marge de manœuvre dans vos ratios d’endettement vous permet de traverser ces transitions.

Plutôt que de pousser jusqu’au plafond, réfléchissez à ce qui vous semble réellement confortable. Le stress financier dû à des paiements excessifs peut réduire votre qualité de vie et vous rendre vulnérable. Les prêteurs peuvent vous approuver pour plus que ce que vous devriez réellement emprunter.

Prendre le contrôle de votre décision d’achat immobilier

La règle 28/36 sert de point de départ plutôt que de plafond à atteindre. Votre confort personnel avec la dette, la stabilité de votre emploi, et la situation spécifique de votre famille doivent finalement guider votre décision. Armé de cette connaissance, vous aborderez le processus d’approbation hypothécaire avec des attentes réalistes et vous achèterez une maison qui renforce plutôt que fragilise votre situation financière.