Comprendre le prêt correspondant : une force cachée qui remodèle les marchés des prêts immobiliers

Vous pourriez être surpris d’apprendre que plus d’un quart des emprunteurs immobiliers ont obtenu leur prêt hypothécaire via des arrangements de prêt correspondant au troisième trimestre 2023, selon Inside Mortgage Finance. Pourtant, la plupart des emprunteurs ignorent qu’ils travaillent même avec ce type de prêteur — ou en quoi il diffère fondamentalement des canaux hypothécaires traditionnels.

La mécanique derrière le prêt correspondant

Au cœur, le prêt correspondant relie deux entreprises ayant des rôles très différents dans l’écosystème hypothécaire. Voici comment fonctionne cette structure :

Le côté émetteur : Une entité plus petite — qu’il s’agisse d’une banque, d’une caisse de crédit ou d’une société hypothécaire indépendante — gère l’ensemble de l’expérience de l’emprunteur. Elle traite les demandes, souscrit les prêts (dans certains cas), clôture les transactions, et finance les hypothèques sous sa propre marque. Du point de vue de l’emprunteur, c’est son prêteur.

Le côté acheteur : Une institution plus grande, souvent appelée prêteur sponsor, investisseur ou prêteur en gros, intervient après la clôture. Cette société acquiert le prêt complété auprès du prêteur émetteur, généralement en payant une prime en plus du montant du prêt lui-même. Cette injection de capital permet au prêteur plus petit de recycler des fonds et d’émettre d’autres hypothèques.

« Cet arrangement est conçu pour augmenter la capacité de prêt dans toute l’industrie », explique Diane Hughes, vice-présidente exécutive et directrice du prêt hypothécaire chez UMB Bank à Kansas City, Missouri. « Le prêteur plus petit obtient un flux de trésorerie immédiat ; la société plus grande construit son portefeuille d’investissements. »

Naviguer dans le défi de la terminologie

Les deux participants aux accords de prêt correspondant sont techniquement qualifiés en tant que prêteurs correspondants, ce qui crée une confusion persistante dans l’industrie. Ajoutons une couche supplémentaire de complexité : des institutions majeures comme Pennymac et Newrez opèrent simultanément en tant que prêteurs de détail, prêteurs en gros, et prêteurs correspondants via des divisions séparées. Cette approche multi-canale leur permet d’émettre des volumes de prêts nettement plus importants que leurs concurrents mono-canaux.

Souscription : une distinction cruciale

Le type de relation correspondant détermine qui assume la responsabilité de la souscription :

• Correspondants délégués : effectuent la souscription en interne, leur donnant un contrôle direct sur les décisions d’approbation
• Non-délégués et mini-correspondants : reportent la souscription au prêteur ou à l’investisseur acheteur

La plupart des prêteurs correspondants opèrent techniquement avec leur propre capital, bien que la réalité implique des lignes de crédit d’entrepôt — des facilités d’emprunt à court terme qui financent les prêts jusqu’à leur vente aux investisseurs et le renouvellement des lignes de crédit.

Comment le prêt correspondant se compare-t-il aux alternatives ?

Prêteurs de détail : l’approche traditionnelle

Les institutions de détail — banques, caisses de crédit, sociétés hypothécaires — émettent directement des prêts aux emprunteurs sous leur propre marque. Leurs offres de produits sont généralement plus limitées mais souvent accompagnées de services complémentaires comme des comptes de dépôt, le financement automobile, et des prêts personnels. Cette commodité « tout-en-un » séduit les emprunteurs recherchant la simplicité, bien que les options tarifaires restent limitées par rapport aux modèles correspondants.

Courtiers hypothécaires : le modèle intermédiaire

Les courtiers agissent comme intermédiaires sans capacités de souscription, de clôture ou de financement. Ils sourcent des prêts auprès de prêteurs en gros et présentent des options aux emprunteurs. Ce modèle est idéal pour les emprunteurs nécessitant des programmes spécialisés ou souhaitant comparer les taux. Cependant, une fois qu’un courtier a associé un emprunteur à un prêteur, le contrôle est entièrement transféré à ce dernier.

« Le courtier perd la capacité de gérer le processus de prêt », note Tai Christensen, co-fondateur et président d’Arrive Home à South Jordan, Utah. « Cela peut entraîner des retards importants, surtout dans des transactions sensibles au temps. »

Prêteurs correspondants : l’avantage hybride

Les prêteurs correspondants occupent une position intermédiaire. Comme les prêteurs de détail, ils approuvent et clôturent des prêts sous leur propre nom. Comme les courtiers, ils maintiennent des relations avec plusieurs sources de financement proposant divers programmes de prêt.

« Le véritable avantage réside dans l’accès à différents investisseurs avec des lignes directrices et des stratégies tarifaires variées », explique Hughes. Cette flexibilité leur permet de faire correspondre potentiellement les emprunteurs avec des investisseurs dont ils peuvent satisfaire les critères, parfois à des taux plus compétitifs.

Implications pratiques pour les demandeurs de prêt hypothécaire

Envisagez de demander un prêt FHA auprès d’un prêteur correspondant. Peu importe avec quel investisseur ils vous associent, vous devrez toujours satisfaire aux exigences FHA — généralement un score de crédit minimum de 580 et un apport de 3,5 %. Cependant, le prêteur correspondant peut comparer votre dossier auprès de plusieurs investisseurs pour trouver la meilleure offre tarifaire en fonction de vos qualifications.

Lorsqu’on travaille avec un prêteur correspondant délégué, la résolution des complications tend à être plus rapide puisque la souscription se fait en interne plutôt que par une entité externe.

Peser les avantages et inconvénients

Principaux avantages :

• Une gamme plus large de programmes de prêt grâce à plusieurs relations avec des investisseurs augmente les chances de qualification, notamment pour les emprunteurs avec des situations financières non conventionnelles nécessitant des prêts non conformes
• La capacité à comparer les taux permet souvent de réduire les coûts de clôture par rapport à ce que les emprunteurs pourraient négocier eux-mêmes
• Les arrangements délégués peuvent permettre des clôtures plus rapides avec moins de transferts
• Certains prêteurs correspondants peuvent renégocier les taux si les conditions du marché évoluent après la fixation du taux

Limitations notables :

• Tous les prêts émis doivent satisfaire aux critères de l’investisseur acheteur — généralement Fannie Mae, Freddie Mac, FHA ou VA — bien que des produits spécialisés avec des exigences alternatives existent
• Les correspondants non délégués introduisent des délais de traitement en routant la souscription via le prêteur acheteur
• La gestion du prêt est généralement transférée après la clôture, ce qui signifie que les emprunteurs peuvent ne pas maintenir de relations avec leur prêteur initial malgré une satisfaction initiale du service client

Prendre votre décision

Comprendre comment le prêt correspondant diffère des modèles de détail et de courtage aide les emprunteurs à évaluer quel canal sert le mieux leur situation. Ceux avec un profil financier simple pourraient privilégier la commodité via les prêteurs de détail. Les emprunteurs avec des besoins complexes ou sensibles aux taux bénéficient de la diversité des investisseurs et de la flexibilité tarifaire qu’offre le modèle correspondant. La croissance continue du marché du prêt correspondant — représentant plus de 25 % des origines — témoigne de son utilité réelle dans le paysage hypothécaire moderne.