Les REITs sont-ils le meilleur choix pour investir dans l'immobilier ? Découvrez ces 5 points clés

Vous avez-vous déjà entendu parler de l’investissement immobilier via des REITs (Fonds de Placement Immobilier) ? Depuis leur lancement sur le marché boursier thaïlandais en 2018, cette méthode d’investissement est devenue un choix privilégié pour de nombreux investisseurs. Mais pourquoi parfois les REITs offrent-ils de bons rendements, et d’autres fois pas du tout ? Cet article explorera en profondeur le fonctionnement des REITs pour vous donner une vision claire de cet instrument financier.

Qu’est-ce qu’un REIT ?

Les fonds de placement immobilier(Real Estate Investment Trust - REIT) sont essentiellement un “piscine d’actifs”, gérée et administrée par une société de gestion. Celle-ci collecte des fonds auprès des investisseurs en vendant des parts, puis gère ces actifs pour générer des revenus, qu’elle redistribue sous forme de dividendes aux investisseurs.

Les actifs détenus par les REITs génèrent généralement un flux de trésorerie stable, comprenant divers types d’immobilier — résidentiel, commercial, entrepôts, hôtels, centres commerciaux, infrastructures de communication, etc. Grâce aux revenus locatifs ou aux droits d’usage, les REITs versent des dividendes, ce qui explique leur stabilité et leur continuité.

REITs vs Fonds immobiliers : connaître la différence

Bien que les REITs et les fonds immobiliers(Property Fund) investissent tous deux dans l’immobilier, ils présentent plusieurs différences clés.

Nature juridique et régulation
Les fonds immobiliers sont des fonds communs de placement sans certificat de dépôt, tandis que les REITs relèvent du régime de la fiducie, supervisée par la Securities and Exchange Commission(SEC), nécessitant l’approbation d’une bourse.

Flexibilité d’investissement
Les fonds immobiliers sont limités aux actifs figurant sur la liste positive de la SEC et ne peuvent pas investir à l’étranger. En revanche, les REITs ont une plus grande flexibilité : ils peuvent investir dans des actifs étrangers et allouer jusqu’à 10% de leur total d’actifs à des projets de développement immobilier.

Structure de gouvernance et de distribution
Les parts des fonds immobiliers sont vendues comme celles des fonds communs, sans obligation de circulation libre ou d’assemblée annuelle des porteurs. Les REITs, eux, fonctionnent plus comme des sociétés cotées, nécessitant une circulation libre d’au moins 15% et la tenue annuelle d’une assemblée des actionnaires.

Actuellement, le marché thaïlandais ne voit plus de nouveaux fonds immobiliers lancés, tous les nouveaux produits adoptant la structure REIT, ce qui reflète les standards plus élevés et la flexibilité accrue de ce dernier.

Quatre classifications des REITs

Selon la propriété immobilière

REITs en pleine propriété(Freehold)
Ce type de REIT détient la pleine propriété de ses biens et gère les revenus qui en découlent, comme les loyers. La valeur des parts fluctue avec celle du marché immobilier. Lorsqu’on ajoute de nouvelles constructions sur le terrain, la valeur foncière augmente, les revenus potentiels aussi, ce qui fait monter la valeur des parts.

REITs en usufruit(Leasehold)
Ce type de REIT ne possède pas l’immobilier, mais détient un droit d’usage et en tire des revenus. À l’expiration du bail, la valeur des parts chute en réalité à zéro, car il n’est plus possible de générer des revenus. Avec le temps, la valeur des parts de ces REITs diminue progressivement.

Selon la méthode d’investissement

Investissement direct - Possession directe d’un bien immobilier générant des revenus ou un droit d’usage
Investissement indirect - Détention de parts dans d’autres sociétés qui investissent dans l’immobilier

Selon le type d’immobilier

REITs retail(Retail REIT) — Investissement dans centres commerciaux, magasins de détail, outlets, etc.

REITs résidentiel(Residential REIT) — Investissement dans hôtels, appartements, immeubles résidentiels, résidences étudiantes, etc.

REITs santé(Healthcare REIT) — Investissement dans hôpitaux, cliniques, maisons de retraite, etc.

REITs bureaux(Office REIT) — Focalisé sur la location d’espaces de bureaux

REITs infrastructures(Infrastructure REIT) — Investissement dans réseaux de communication, pipelines d’énergie, etc.

Chaque type de REIT présente des structures de distribution et des moteurs de revenus différents.

Deux facteurs clés influençant la valeur des REITs

La valeur d’un REIT repose sur deux éléments essentiels :

La valeur marchande des actifs immobiliers
Elle dépend du type de propriété. Comme mentionné, les REITs en usufruit se déprécient avec la diminution annuelle du droit d’usage. Par ailleurs, la conjoncture économique, l’emplacement, les infrastructures et les investissements de développement font monter la valeur immobilière, augmentant ainsi la valeur des parts.

Les flux de trésorerie anticipés
Ils déterminent directement les dividendes versés aux investisseurs. La croissance économique peut augmenter la demande pour les espaces de bureaux, permettant aux Office REITs de percevoir plus de loyers ; à l’inverse, l’instabilité sociale réduit le nombre de touristes, ce qui baisse les revenus des hôtels et donc les dividendes.

Avantages et inconvénients de l’investissement en REITs

Principaux avantages

• Haute liquidité — Facile à acheter ou vendre sur la bourse(SET)
• Diversification — Ajoute une exposition immobilière à votre portefeuille sans nécessiter de gros capitaux
• Transparence — Tout le processus, de l’enregistrement à la divulgation d’informations, est strictement régulé
• Flux de trésorerie stable — Offre des dividendes relativement constants et durables

Principaux inconvénients

• Charge fiscale — Les dividendes REITs sont soumis à une retenue de 10% ou doivent être déclarés dans l’impôt annuel
• Sensibilité aux taux d’intérêt — Les REITs réagissent fortement aux variations de taux, une hausse tend à faire baisser leur valorisation

Avant d’investir, il est crucial de bien considérer ces facteurs, pour choisir en accord avec vos objectifs financiers et votre tolérance au risque.

Exemples de REITs sur le marché thaïlandais

CPN Retail Growth (CPNREIT)
REIT en usufruit, gérant plusieurs projets commerciaux Central, des immeubles de bureaux et l’hôtel Hilton Pattaya. Rendement de dividende annuel actuel de 8,35% (sur la base d’un prix actuel de 9,85 THB).

IMPACT Growth Real Estate REIT (IMPACT)
REIT en pleine propriété, possédant le site de l’IMPACT Exhibition Center, avec ses quatre bâtiments et infrastructures. Rendement annuel de 4,69% (sur la base d’un prix actuel de 12,80 THB).

WHA Premium Growth REIT (WHART)
Possède à la fois la pleine propriété et l’usufruit, principalement dans la gestion de locations d’entrepôts. Rendement annuel de 7,63% (sur la base d’un prix de clôture de 9,50 THB).

Jasmine Broadband Internet Infrastructure Fund (JASIF)
Fonds d’infrastructure en pleine propriété, possédant 1 680 500 km de fibre optique, avec des revenus stables issus de contrats de location longue durée avec TTTBB. Rendement annuel le plus élevé à 13,73% (sur la base d’un prix actuel de 6,70 THB).

Conclusion : Les REITs vous conviennent-ils ?

Les fonds de placement immobilier(REITs) sont une option idéale pour ceux qui cherchent à dépasser les rendements des dépôts à terme. Grâce à la gestion professionnelle des loyers et des revenus par les sociétés de gestion, les investisseurs peuvent bénéficier de dividendes relativement stables.

Cependant, comme tout instrument financier, les REITs ont leurs avantages attrayants mais aussi des inconvénients importants. Avant d’investir, il est essentiel de peser ces éléments, d’évaluer votre tolérance au risque et vos objectifs d’investissement, afin que votre décision vous aide à atteindre vos objectifs financiers à long terme. Choisir le bon type de REIT et le bon moment d’investissement est la clé du succès.