10 Tahun Tersisa: Bagaimana Pasar Perumahan yang Meningkat Membuat Pembeli Kehilangan Akses dari Kode Pos Pertumbuhan Tinggi

Pasar perumahan Amerika terus mengalami kenaikan yang tak kenal lelah. Data saat ini menunjukkan nilai rumah median nasional berada di $361.282, dengan perkiraan pertumbuhan tahunan sebesar 2,9%. Namun di balik rata-rata ini tersembunyi pola yang mengkhawatirkan: kode ZIP tertentu yang terjangkau di seluruh negeri mengalami trajektori pertumbuhan yang sangat pesat, mengancam keluar dari kategori terjangkau dalam dekade mendatang.

Bargain yang Menghilang: Mengapa Beberapa Pasar Mempercepat

Secara historis, depresiasi perumahan terjadi secara perlahan. Pemulihan harga, bagaimanapun, sangat cepat. GOBankingRates memeriksa 5.000 kode ZIP terbesar di AS untuk mengidentifikasi pasar yang saat ini diperdagangkan di bawah median nasional tetapi diproyeksikan akan melampauinya dalam sepuluh tahun. Temuan ini menunjukkan garis waktu yang mendesak bagi calon pembeli.

Apa yang mendorong percepatan ini? Beberapa faktor bersinergi: pola migrasi demografis, pengembangan infrastruktur, dan pertumbuhan ekonomi regional. Pembeli yang ingin pindah juga harus mempertimbangkan biaya akuisisi di luar harga—misalnya, memahami apakah sebuah kode ZIP tidak memiliki pajak penjualan atau mengenakan pungutan negara bagian yang besar secara signifikan mempengaruhi kemampuan beli sebenarnya, karena total biaya kepemilikan melampaui harga pembelian itu sendiri.

Kenaikan Cepat di Timur Laut

Rhode Island Memimpin

Dua kode ZIP di daerah Providence mendominasi peringkat urgensi. Zona 02907 sudah menunjukkan momentum yang mengkhawatirkan—rumah yang saat ini dihargai $358.855 akan melampaui median nasional pada 2025, kemudian naik menjadi $468.407 pada 2034. Demikian pula, 02909 mulai sedikit di bawah median di $356.824 tetapi menghadapi percepatan ke $367.172 dalam setahun dan $474.906 di akhir dekade.

Connecticut dan Pennsylvania Mengikuti

Groton, Connecticut (06340) saat ini menawarkan rumah sekitar $352.937 tetapi akan melewati ambang batas keterjangkauan pada 2026, mencapai $469.733 dalam sepuluh tahun. Wilayah Stroudsburg, Pennsylvania (18360) menunjukkan garis waktu yang lebih bertahap—dengan harga $341.920 saat ini dan pertumbuhan 3,2% per tahun, tidak akan menjadi tidak terjangkau sampai 2029, meskipun nilainya akan mendekati $468.513.

Fenomena Koridor Jersey

New Jersey menghadirkan beberapa titik nyala. Kode ZIP Trenton 08610 berada di $338.145 dan mempertahankan trajektori pertumbuhan 3,6%, melampaui batas keterjangkauan pada 2028 dan mencapai $481.616 pada 2034. Zona Galloway 08205 bergerak lebih cepat: saat ini $326.582 dengan pertumbuhan 4,4%, menjadi tidak terjangkau pada 2028 dan melampaui $502.000 pada 2034. Mays Landing (08330) mewakili tengah-tengah—$301.570 saat ini tumbuh 4,3% per tahun, tidak menjadi masalah sampai 2031.

Efek Migrasi Tennessee

Pasar Tennessee menunjukkan pola pertumbuhan tercepat, didorong oleh migrasi regional. Kode ZIP Knoxville 37920—yang saat ini lebih dari $50.000 di bawah median di $308.123—tidak akan tetap terjangkau melewati 2030 karena pertumbuhan tahunan 4,5%. Zona 37918 yang berdekatan mempercepat secara serupa: $325.901 naik dengan tingkat 4,3% untuk melampaui $496.511 pada 2034. Powell (37849) dan Maryville (37804) mengikuti trajektori serupa, menjadi tidak terjangkau pada 2026-2027.

Pasar Selatan dan Lainnya

Arkansas dan Georgia Meningkat Cepat

Springdale, Arkansas (72762) menawarkan keterjangkauan yang mengejutkan saat ini di $356.499, tetapi hanya dua tahun lagi pembeli saat ini akan menghadapi ketidakmampuan membeli di 2026, mencapai $491.285. Georgia, Pooler (31322) mulai dari $354.353 dan menjadi tidak terjangkau pada 2026.

Perpindahan New Hampshire

Keene, New Hampshire (03431) menunjukkan titik peralihan di 2028, dengan rumah dihargai $328.622 saat ini dan naik menjadi $486.441 dalam dekade—mencerminkan tekanan pasar yang lebih luas di New England.

Kenaikan Stabil Clinton, Tennessee

Meskipun Tennessee menonjol, tidak semua pasar melonjak secara seragam. Clinton (37716) menunjukkan pertumbuhan yang lebih lambat sebesar 3,9%, menunda krisis keterjangkauan sampai 2030 ketika rumah seharga $334.446 mencapai $396.451.

Perhitungan Total Biaya

Harga pembelian hanya setengah dari cerita. Calon pembeli yang menganalisis wilayah bersaing harus mengevaluasi biaya kepemilikan secara menyeluruh. Pasar di kode ZIP tanpa pajak penjualan menawarkan keuntungan tersembunyi—pembeli yang menghindari pajak penjualan negara bagian 6-7% atas pembelian akan menyimpan modal untuk uang muka atau renovasi. Sebaliknya, yurisdiksi dengan pajak tinggi meningkatkan biaya akuisisi sebenarnya secara tidak terlihat. Saat membandingkan zona New Jersey dengan alternatif Tennessee, efisiensi pajak menjadi faktor pembeda yang penting di luar harga headline.

Jendela Tindakan

Untuk sebagian besar kode ZIP dalam daftar ini, jendela untuk pembeli tingkat pemula akan tertutup antara 2025-2028. Wilayah Providence menuntut pertimbangan segera. Pasar Tennessee memberi sedikit waktu lebih, tetapi menghadapi garis waktu yang semakin cepat. New Jersey berada di tengah-tengah, dengan sebagian besar pasar mencapai ambang ketidakmampuan beli antara 2026-2029.

Kesimpulan berbasis data: menunggu jarang memberi keuntungan bagi pembeli rumah. Pasar tidak berhenti saat transisi keterjangkauan terjadi. Mereka yang menargetkan komunitas tertentu—terutama di koridor pertumbuhan tinggi yang meliputi Timur Laut dan Upper South—harus mengevaluasi keputusan pembelian sekarang daripada menundanya. Tren demografis, pola migrasi, dan trajektori pengembangan ekonomi sudah tertanam dalam harga. Jendela keterjangkauan, setelah tertutup, jarang terbuka kembali.

Catatan Metodologi: Proyeksi berasal dari perkiraan pertumbuhan satu tahun Zillow Agustus 2024-25 yang diterapkan secara konsisten selama sepuluh tahun. Analisis membandingkan 5.000 kode ZIP terbesar di AS, mengisolasi yang saat ini di bawah median nasional tetapi diproyeksikan akan melampauinya dalam satu dekade, menggunakan tingkat pertumbuhan konstan untuk menggambarkan arah pergerakan pasar tanpa memperhitungkan gangguan ekonomi yang tak terduga. Data dikompilasi dan diverifikasi per 16 September 2024.