REITs adalah pilihan terbaik untuk berinvestasi properti? Ketahui 5 poin kunci ini

Apakah Anda pernah mendengar bahwa Anda dapat berinvestasi di properti melalui REITs (Real Estate Investment Trusts)? Sejak REITs diluncurkan di pasar saham Thailand pada tahun 2018, metode investasi ini telah menjadi pilihan bagi banyak investor. Namun, mengapa kadang-kadang REITs memberikan hasil yang baik, tetapi terkadang kurang memuaskan? Artikel ini akan mengeksplorasi gambaran lengkap REITs, memberi Anda pemahaman yang lebih jelas tentang instrumen keuangan ini.

Sebenarnya, Apa Itu REITs?

Real Estate Investment Trust (REIT) pada dasarnya adalah “kumpulan aset” yang dioperasikan dan dikelola oleh perusahaan manajemen dana. Perusahaan manajemen mengumpulkan dana dari investor dengan menjual unit investasi, kemudian mengelola aset-aset ini untuk menghasilkan pendapatan, dan terakhir mendistribusikan pendapatan sebagai dividen kepada investor.

Aset yang dipegang oleh REITs biasanya mampu menghasilkan arus kas yang stabil. Aset-aset ini mungkin termasuk berbagai properti real estat—properti residensial, properti komersial, fasilitas penyimpanan, hotel, pusat perbelanjaan, infrastruktur komunikasi, dan sebagainya. Melalui pendapatan sewa atau royalti dari aset-aset ini, REITs membayar dividen kepada investor. Inilah mengapa dividen REIT biasanya relatif stabil dan berkelanjutan.

REITs vs Dana Properti: Memahami Perbedaan Keduanya

Meskipun REITs dan dana properti (Property Fund) keduanya berinvestasi di real estat, mereka memiliki perbedaan kunci di beberapa aspek.

Sifat Hukum dan Regulasi Dana properti adalah jenis dana bersama yang tidak memerlukan sertifikat penyimpanan, sementara REITs termasuk dalam sistem kepercayaan dan diawasi oleh Komisi Sekuritas (SEC). REITs memerlukan persetujuan dari bursa efek.

Fleksibilitas Investasi Cakupan investasi dana properti terbatas pada daftar positif Komisi Sekuritas dan tidak dapat berinvestasi di properti luar negeri. Sebaliknya, REITs memiliki fleksibilitas yang lebih besar, dapat berinvestasi di aset asing, dan diizinkan menggunakan hingga 10% dari total aset untuk proyek pengembangan real estat.

Struktur Tata Kelola dan Distribusi Distribusi dan penjualan unit dana properti mirip dengan dana bersama, tidak perlu mempertahankan aliran bebas, dan tidak perlu menggelar rapat pemegang unit. Operasi REITs lebih mirip perusahaan yang terdaftar, memerlukan pemeliharaan setidaknya 15% aliran bebas, dan perlu menggelar rapat pemegang unit tahunan.

Saat ini, tidak ada dana properti baru yang diluncurkan di pasar Thailand. Semua produk baru mengadopsi struktur REIT, yang mencerminkan standar yang lebih tinggi dan keuntungan fleksibilitas REITs.

Empat Cara Klasifikasi REITs

Diklasifikasikan Menurut Kepemilikan Properti

REITs Freehold (Freehold) REITs jenis ini memiliki kepemilikan penuh properti dan mengelola pendapatan yang dihasilkannya, seperti sewa. Nilai unit investasi akan berfluktuasi seiring dengan perubahan nilai pasar properti. Ketika bangunan baru ditambahkan di atas lahan, nilai tanah meningkat, pendapatan potensial meningkat, dan akhirnya meningkatkan nilai unit.

REITs Leasehold (Leasehold) REITs jenis ini tidak memiliki properti, melainkan memegang hak penggunaan dan mendapatkan pendapatan darinya. Ketika perjanjian sewa berakhir, nilai unit REIT ini pada dasarnya akan turun menjadi nol karena tidak dapat lagi menghasilkan pendapatan. Oleh karena itu, seiring waktu, nilai unit REITs leasehold secara bertahap akan menurun.

Diklasifikasikan Menurut Metode Investasi

Investasi Langsung - Secara langsung memegang kepemilikan atau hak penggunaan properti yang menghasilkan pendapatan Investasi Tidak Langsung - Memegang saham perusahaan lain yang melakukan investasi real estat

Diklasifikasikan Menurut Jenis Properti

Retail REIT (Retail REIT) - Berinvestasi di pusat perbelanjaan, toko ritel, outlets dan properti komersial lainnya

Residential REIT (Residential REIT) - Berinvestasi di hotel, apartemen, gedung perumahan, asrama mahasiswa, dan sebagainya

Healthcare REIT (Healthcare REIT) - Berinvestasi di rumah sakit, klinik, panti jompo dan fasilitas kesehatan lainnya

Office REIT (Office REIT) - Fokus pada pendapatan sewa ruang kantor

Infrastructure REIT (Infrastructure REIT) - Berinvestasi di jaringan komunikasi, pipa energi dan infrastruktur lainnya

Setiap jenis REIT memiliki perbedaan dalam struktur distribusi pendapatan dan faktor-faktor pendorong penghasilan.

Dua Faktor Inti yang Mempengaruhi Nilai REIT

Nilai REIT berasal dari dua elemen kunci:

Nilai Pasar Aset Properti Ini dipengaruhi oleh jenis kepemilikan properti. Seperti disebutkan sebelumnya, REITs leasehold akan terdepresiasi karena berkurangnya hak penggunaan dari tahun ke tahun. Selain itu, kondisi ekonomi, keunggulan lokasi, pembangunan infrastruktur dan investasi pembangunan semuanya dapat meningkatkan nilai properti, dan pada gilirannya meningkatkan nilai unit REIT.

Arus Kas Masuk yang Diharapkan Ini langsung terkait dengan dividen yang dapat diterima investor. Pertumbuhan ekonomi dapat menyebabkan peningkatan permintaan ruang kantor, sehingga Office REITs dapat menagih sewa yang lebih tinggi. Sebaliknya, ketidakstabilan sosial dapat mengurangi kunjungan wisatawan, sehingga pendapatan REITs jenis hotel akan menurun, dan dividen juga akan berkurang.

Keuntungan dan Kerugian Investasi REIT

Keuntungan Utama

• Likuiditas Tinggi - Mudah dibeli, dijual, dan dialihkan di bursa efek (SET)
• Diversifikasi Investasi - Menambahkan eksposur real estat ke portofolio investasi Anda tanpa memerlukan investasi modal yang besar
• Transparansi - Seluruh proses dari pendaftaran, penerbitan hingga pengungkapan informasi berada di bawah pengawasan ketat otoritas regulasi
• Arus Kas Stabil - Memberikan investor pendapatan dividen yang relatif stabil dan berkelanjutan

Kerugian Utama

• Beban Pajak - Dividen REIT perlu membayar pajak 10%, atau disertakan dalam pelaporan pajak penghasilan tahunan
• Sensitivitas Suku Bunga - REITs sangat responsif terhadap perubahan suku bunga. Kenaikan suku bunga biasanya berdampak negatif pada penilaian REIT

Investor harus mengpertimbangkan faktor-faktor ini dengan cermat sebelum membuat keputusan investasi, memastikan mereka memilih yang sesuai dengan tujuan keuangan dan toleransi risiko mereka.

Contoh REIT di Pasar Thailand

CPN Retail Growth (CPNREIT) Ini adalah REIT leasehold yang mengelola multiple proyek bisnis Central, gedung kantor, dan Hotel Hilton Pattaya. Yield dividen tahun ini adalah 8,35% (berdasarkan harga saat ini 9,85 baht).

IMPACT Growth Real Estate REIT (IMPACT) Ini adalah REIT freehold yang memiliki lahan tempat pusat pameran IMPACT berada beserta empat bangunan dan fasilitas pendukungnya. Yield dividen tahunan adalah 4,69% (berdasarkan harga saat ini 12,80 baht).

WHA Premium Growth REIT (WHART) Secara bersamaan memegang hak freehold dan leasehold, terutama terlibat dalam manajemen penyewaan properti gudang. Yield dividen tahunan adalah 7,63% (berdasarkan harga penutupan 9,50 baht).

Jasmine Broadband Internet Infrastructure Fund (JASIF) Ini adalah dana infrastruktur freehold yang memiliki 1.680.500 kilometer serat optik dan mendapatkan pendapatan stabil dari kontrak sewa jangka panjang dengan TTTBB. Yield dividen tahunan paling mengesankan, mencapai 13,73% (berdasarkan harga saat ini 6,70 baht).

Kesimpulan: Apakah REITs Cocok untuk Anda?

Real Estate Investment Trust (REITs) adalah pilihan ideal bagi investor yang mencari pengembalian yang melebihi bunga deposito reguler. Melalui operasi profesional perusahaan manajemen REIT dalam menyewa dan mengelola properti, investor dapat memperoleh dividen yang relatif stabil.

Namun, seperti instrumen keuangan lainnya, REITs memiliki keuntungan yang menarik namun juga memiliki kerugian yang perlu dipertimbangkan. Sebelum memutuskan untuk berinvestasi di REITs, Anda perlu mempertimbangkan faktor-faktor ini dengan hati-hati, mengevaluasi toleransi risiko dan tujuan investasi Anda untuk memastikan keputusan investasi Anda dapat membantu Anda mencapai tujuan keuangan jangka panjang. Memilih jenis REIT dan timing yang tepat adalah kunci kesuksesan.