Криза оренди, про яку ніхто не говорить: чому доступність для середнього класу зруйнувалася з 1980-х років

Ринок орендного житла в Америці розповідає історію про зруйновані обіцянки. Хоча 1960-і та початок 1970-х були відносно добрими до орендарів, структурна криза, яка виникла в наступні десятиліття, лише прискорилася — і сьогоднішні орендарі платять ціну, яка шокувала б тих, хто жив у 1980-х.

Коли все почало йти не так?

Рецесія 1970-х стала поворотним моментом. За даними Гарвардського спільного центру досліджень житла, до 1980 року ситуація вже стала критичною: 35% усіх орендарів стикалися з серйозним фінансовим тягарем, тобто витрачали понад 30% свого доходу лише на житло. Для найуразливішої половини ситуація була описана як «сильна».

Це не мало статися. Але сталося.

Числа, що визначають покоління

Давайте наведемо реальні цифри орендної плати. У 1980 році середня місячна оренда по США становила всього 243 долари. До 1985 року — всього через п’ять років — вона зросла до 432 доларів, що на 78% більше за менше ніж десятиліття. Перенесімося до серпня 2022 року — і та сама медіанна оренда досягла 1388 доларів. Це зростання на 471% з 1985 року.

Щоб поставити це в контекст: з 1980 року оренда зросла в середньому на 9% щороку, постійно випереджаючи зростання зарплат на приголомшливу величину.

Розглянемо регіональні особливості: ринки, такі як нерухомість Манхеттена, зазнали вибухового зростання в 1980-х роках під час буму фінансового сектору, і ці ціни заклали тренди, які поширилися по всій країні в наступні десятиліття.

Прірва у доходах, яка все пояснює

Ось де виникає справжня проблема. Враховуючи інфляцію 2022 року, середній американський заробіток у 1980 році становив 29 300 доларів на рік. Перенесімося до четвертого кварталу 2023 року — і середня національна зарплата зросла до 59 384 доларів.

Звучить добре? Не так, коли робиш підрахунки. Це приблизно 103% зростання в номінальних показниках за 43 роки. Тим часом, оренда зросла більш ніж на 470%.

Зарплата просто не встигає.

Хто насправді страждає?

До 2022 року половина всіх орендарів у США була обтяжена витратами — та сама страшна статистика, яку ми бачили в 1980 році. Вони витрачали понад 30% своїх доходів на оренду. Але криза поглибилася: понад 12 мільйонів американців витрачали щонайменше 50% свого доходу на житло. Деякі наближалися до 70%.

Середній клас, який колись міг дозволити собі гідне житло на одну зарплату, тепер опинився під тиском. Подвійний дохід вже не є розкішшю, а необхідністю. І навіть цього часто недостатньо.

Що спричиняє це?

Рецесія 1970-х створила першу кризу доступності. Наступні десятиліття відбувалося недофінансування орендного житлового фонду. Обмеження пропозиції стикнулися з зростаючим попитом. На ринок увійшла спекуляція. Зарплати застигли відносно інфляції в інших секторах.

Результат: структурний дисбаланс між тим, що люди заробляють, і реальною вартістю житла.

Перевірка реальності

Щоб поставити це в перспективу: у 1980 році галон молока коштував близько 1,59 долара, яблука — 0,39 долара за фунт, а яловичина — 1,39 долара за фунт. Ці основні продукти зросли в ціні, так — але не настільки швидко, як оренда.

Витрати на житло стали визначальним економічним питанням нашого часу, не через тимчасові коливання ринку, а через системний провал у співвідношенні пропозиції житла та зростання зарплат.

Орендарі 1980-х вже страждали. Сьогоднішні орендарі перебувають у принципово іншій кризі — одній, що накопичувалася протягом чотирьох десятиліть.