Чи можете ви фактично списати плату за HOA? Що орендарям та власникам домашніх офісів потрібно знати

Більшість власників будинків вважають, що внески до HOA — це просто частина щомісячних витрат — гроші, які зникають у бюджетах обслуговування та ландшафтного дизайну без надії на податкову знижку. Але ось у чому справа: для певних власників будинків внески до HOA фактично є податково відраховуваними. Підступ? Ви повинні потрапити в одну з двох конкретних ситуацій. Розглянемо, що саме кваліфікується.

Стандартна відповідь: Ні, більшість власників будинків не можуть їх відрахувати

Почнемо з реальності для більшості. Якщо ви володієте будинком, у якому живете цілодобово, використовуючи його виключно як своє житло без отримання доходу, IRS не дозволить вам відрахувати ці внески до HOA. Вони класифікуються як особисті витрати — так само, як і ваші відсотки по іпотеці або податки на майно в інших випадках. Це стосується як щомісячних платежів, так і однієї великої щорічної суми.

Це стосується основних житлових будинків і дач, що використовуються виключно для особистого відпочинку. Навіть ті дорогі спеціальні оцінки HOA — ті, що стягуються для одноразових капітальних поліпшень — зазвичай не кваліфікуються.

Exception #1: Власник орендної нерухомості? Ваша знижка залежить від одного фактора

Тут стає цікаво. Якщо ви володієте орендною нерухомістю і платите внески до HOA за неї, податкове оподаткування змінюється кардинально, але з важливою нюансом.

Повне використання для оренди = повне відрахування

Чистий сценарій: ви володієте квартирою або будинком, який здаєте в оренду цілий рік. Кожен долар внесків до HOA стає відраховуваним як операційні витрати у формі Schedule E (Форма 1040). IRS вважає ці витрати необхідними витратами на обслуговування, безпосередньо пов’язаними з отриманням доходу від нерухомості. З точки зору податків, вони так само легітимні, як і плата за управління нерухомістю або ремонти.

Часткове використання для оренди = часткове відрахування

Ось де більшість людей плутаються. Що, якщо ви здаєте нерухомість частково року і використовуєте її особисто решту часу?

IRS має конкретний поріг: вважається, що ви маєте «особисте використання» нерухомості, якщо використовуєте її більше ніж 14 днів протягом податкового року або більше ніж 10% днів, коли ви фактично здаєте її в оренду за ринковою ціною.

Якщо ви перевищите цей поріг, ви можете відрахувати лише пропорційно внески до HOA на основі днів оренди.

Приклад: Ви володієте нерухомістю з щорічними внесками до HOA у розмірі $1,200. Ви здавали її в оренду 180 днів минулого року і залишалися там особисто 30 днів. Це 180 днів орендного використання з 210 загальних днів — приблизно 86% орендного використання. Ви можете відрахувати приблизно $1,032 з цих внесків до HOA.

Ключовий документ тут — публікація IRS 527 щодо житлової орендної нерухомості. Багато хто пропускає цей крок і або переоцінює, або недооцінює свої знижки, пропускаючи гроші, на які мають право.

Exception #2: Ведете домашній офіс? Можливо, зможете відрахувати частину цих витрат

Друга можливість стосується самозайнятих осіб або власників малого бізнесу з домашнім офісом. Але є важлива вимога: простір має використовуватися регулярно і виключно для бізнесу.

Ваш обідній стіл, що іноді використовується для Zoom-зв’язків, не підходить. Ваша окрема спальня, яка є вашим офісом, — так.

Правила IRS для відрахувань за домашній офіс

Щоб кваліфікуватися, ваш домашній офіс має бути вашим основним місцем роботи — де ви ведете адміністративну діяльність і основні функції бізнесу. Або, якщо ви зберігаєте інвентар або матеріали для бізнесу в цьому просторі, ця площа може кваліфікуватися, хоча IRS має конкретні вимоги, які потрібно підтвердити.

Працівники W-2, що працюють з дому для свого роботодавця, зазвичай не мають права на цю знижку. Це майже виключно для самозайнятих і власників бізнесу.

Скільки ви реально можете відрахувати?

Сума пропорційна відсотку вашого будинку, який використовується для бізнесу.

Якщо ваш домашній офіс займає 20% загальної корисної площі будинку, ви можете відрахувати 20% від відповідних домашніх витрат — включаючи внески до HOA.

Приклад: Щорічні внески до HOA у розмірі $1,200 × 20% використання для бізнесу = $240 відраховувано

Це потрібно вказати у формі 8829 (Витрати на використання дому для бізнесу), доданій до вашої податкової декларації. Важливо мати чітку документацію: план поверхів, вимірювання, фотографії вашого робочого простору та записи, як саме ви використовуєте цю конкретну зону.

Швидкий розбір сценаріїв

Є один нюанс: Спеціальні оцінки

Ось що часто пропускають. Якщо ваш HOA стягує спеціальну оцінку — додатковий збір на капітальні ремонти, наприклад, заміну даху або фундамент — правила відрахування змінюються.

Якщо ця спеціальна оцінка фінансує фактичне обслуговування або ремонти, її можливо відрахувати (згідно з тими ж правилами, що й для орендної або бізнес-мети). Якщо ж вона спрямована на покращення нерухомості, що збільшує вартість вашого будинку, IRS може класифікувати її інакше, потенційно впливаючи на вашу базу оподаткування, а не надаючи негайну знижку.

Це справді сіра зона, де допомога податкового фахівця дуже цінна.

Як фактично подати ці знижки

Для орендної нерухомості

• Заповніть Schedule E (Додатковий дохід і витрати) до Форма 1040
• Вкажіть внески до HOA як операційні витрати
• Зберігайте копії всіх рахунків і підтверджень платежів
• Документуйте дні оренди і особистого використання, якщо часткова оренда

Для знижки за домашній офіс

• Використовуйте Форму 8829 (Витрати на використання дому для бізнесу)
• Обчисліть відсоток використання для бізнесу
• Зберігайте чеки та документи, що підтверджують виключне використання для бізнесу
• Можна зробити план поверхів або фотографії як підтвердження

Кращі практики документування

Незалежно від вашої ситуації, зберігайте:

• Оригінальні рахунки та підтвердження платежів за HOA
• Договір оренди (якщо застосовно)
• Фото або плани поверхів, що показують використання для бізнесу
• Простий календар або журнал днів особистого і орендного використання

Стратегії для максимізації податкової вигоди від HOA

Здавайте в оренду стратегічно. Навіть часткова оренда другого об’єкта може відкрити податкові знижки, яких інакше не було б. Якщо ви розглядаєте здачу дачі або гостьового будинку, податковий аспект сам по собі може зробити цю ідею більш вигідною.

Оформіть домашній офіс офіційно. Якщо ви самозайняті, не залишайте гроші на столі, будучи нечітким щодо робочого простору. Створіть окремий, належним чином обладнаний домашній офіс і задокументуйте його. Податкова знижка з часом зростає.

Ведіть ретельний облік. Це дуже важливо. Перевірки можливі, і документація — ваш захист. Зберігайте рахунки, чеки та записи щонайменше три роки (сім років — безпечніше для орендної нерухомості).

Консультуйтеся з податковим фахівцем. Податкове законодавство складне, і ці правила стають ще більш заплутаними, якщо враховувати особливості штатів або багатоштатних об’єктів. CPA або податковий консультант допоможе вам орієнтуватися у нюансах і переконатися, що ви не переоцінюєте знижки — що може спричинити аудит — або недооцінюєте свої права.

Основний висновок щодо відрахувань внесків до HOA

Для більшості власників будинків, що живуть у своєму основному житлі, внески до HOA не є податково відраховуваними. Прийміть це і рухайтеся далі.

Але якщо ви — власник орендної нерухомості, ці внески стають законними бізнес-витратами. Повне відрахування для цілорічної оренди, пропорційне — для часткової.

Якщо ви — самозайнята особа з домашнім офісом, пропорційна частина внесків до HOA може бути відрахована залежно від того, скільки вашого будинку ви використовуєте для бізнесу.

Ресурси IRS для посилання:

• Публікація 527 щодо правил орендної нерухомості
• Публікація 587 щодо правил домашнього офісу
• Форма 8829 для розрахунків домашнього офісу
• Schedule E для звіту про орендну нерухомість

Перед поданням будь-яких знижок переконайтеся, що ви справді відповідаєте вимогам. За будь-яких сумнівів звертайтеся до податкового фахівця. Це один із тих випадків, коли правильний підхід реально економить гроші і може врятувати від ускладнень під час аудиту.