Податкові вирахування за внески до ОСББ: коли власники орендованої нерухомості та власники бізнесу з дому можуть їх претендувати

Коли мова йде про витрати на володіння житлом, збори асоціації власників житла (HOA (homeowners association)) є регулярним фінансовим зобов’язанням. Але на відміну від деяких витрат на житло, ці збори регулюються певними податковими правилами. Для власників житла, що проживають у нерухомості виключно для особистого користування, IRS не надає ніякої пільги щодо їхнього податкового звіту. Однак ситуація кардинально змінюється, якщо ваша нерухомість приносить дохід або виконує комерційну функцію.

Розуміння зборів HOA та їх ролі у податковому плануванні

Асоціації власників житла керують спільними зонами, координують обслуговування та ремонт, займаються ландшафтним дизайном, підтримують страхування спільноти, організовують охорону та фінансують спеціальні заходи. Члени сплачують щомісячні або щорічні внески для покриття цих послуг. Головне податкове питання полягає не в тому, чи ви платите ці збори — а в тому, чи дозволяє IRS списати їх у вашій податковій декларації залежно від того, як ви використовуєте свою нерухомість.

Виняток: коли орендодавці можуть претендувати на повне списання

Для тих, хто керує орендною нерухомістю, збори HOA є податково вираховуваними як операційні витрати. Коли ви здаєте нерухомість у оренду на повний робочий день і отримуєте орендний дохід, IRS ставиться до цих зборів інакше, ніж до основного місця проживання.

Податкові експерти постійно підтверджують, що власники орендної нерухомості зазвичай можуть списати повну суму своїх зборів HOA. Ці витрати кваліфікуються, оскільки вони безпосередньо пов’язані з обслуговуванням інвестиційної нерухомості, яка генерує ваш орендний дохід. Ви звітуєте про ці списання у розділі Schedule E (Supplemental Income and Loss) при поданні щорічної податкової декларації.

Математика проста: якщо ваші щорічні збори HOA становлять $1,200, ви списуєте всю цю суму як необхідний бізнес-видаток — за умови, що ви володієте та керуєте цим об’єктом як орендною нерухомістю на повний робочий день.

Огляд часткового року оренди: пропорційні списання

Що трапляється, коли ви проживаєте у своєму житлі частину року, а іншу — здаєте в оренду? У такій ситуації застосовується пропорційний підхід.

IRS застосовує конкретний тест: ви не можете вважати нерухомість житлом, якщо використовуєте її особисто більше ніж 14 днів протягом податкового року або більше ніж 10% днів, коли здаєте її в оренду за ринковою ціною. Якщо ви перетинаєте будь-який з цих порогів, ваше списання стає пропорційним до орендного використання.

Приклад: у вас є квартира з $1,200 щорічних зборів HOA, і ви здаєте її виключно на шість місяців. Ваш допустимий до списання розмір становитиме $600 — рівно 50% від загальної суми. Якщо ви здавали її дев’ять місяців і жили там три місяці, ви можете списати 75% ($900) цих зборів.

При поданні часткових списань для орендної нерухомості використовуйте Schedule E і ретельно обчислюйте орендний відсоток. Податкові фахівці рекомендують вести облік днів оренди та днів особистого користування протягом року для підтвердження цих розрахунків.

Бізнес у домашніх умовах: другий шлях до списань

Самозайняті особи та власники малого бізнесу, які працюють з дому, можуть отримати іншу податкову перевагу. Якщо у вас є спеціально відведений робочий простір, що відповідає вимогам IRS, частина ваших зборів HOA стає списаною.

Цей простір має відповідати двом ключовим критеріям: його потрібно використовувати регулярно та виключно для бізнесу, і зазвичай це основне місце, де ви виконуєте адміністративні завдання. Деякі домашні бізнеси також мають право, якщо зберігають інвентар у цій нерухомості, хоча додаткові правила IRS застосовуються.

Розмір списання залежить від відсотка вашого будинку, відведеного під бізнес. Якщо ваш домашній офіс займає 20% житлової площі, і ви платите $1,200 щорічних зборів HOA, ви можете списати 20% цих витрат — або $240. Це звітується за допомогою форми 8829 (Expenses for Business Use of Home).

Важливо: працівники за формою W-2, які працюють віддалено з дому, не можуть претендувати на це списання. Відрахування за домашній офіс призначені для самозайнятих і власників бізнесу, а не для корпоративних працівників, що працюють дистанційно.

Непідходящі для списання збори HOA випадки

Декілька сценаріїв володіння нерухомістю не дають можливості для податкових списань:

Основне житло, яке використовується виключно для особистого проживання, не дає права на списання зборів HOA. Відпочинкові будинки, що використовуються лише для особистого задоволення, також залишаються непідлягаючими списанню. Спеціальні оцінки HOA — одноразові платежі за покращення або капітальний ремонт — зазвичай не можна списати, якщо вони прямо не підтримують орендні операції.

Ці обмеження зумовлені тим, що IRS вважає ці об’єкти особистим житлом, а не активами, що генерують дохід, або місцями для бізнесу.

Практичне порівняння: типи нерухомості та можливість списань

Податкове оподаткування значно залежить від того, як ви використовуєте свою нерухомість:

Основне житло (Лише для особистого користування): не підлягає списанню. Регулярні збори HOA за ваше основне житло не мають податкових переваг незалежно від суми.

Орендна нерухомість на повний робочий день: повністю списується у розділі Schedule E. Вся сума щорічних зборів HOA кваліфікується як операційний витрат.

Часткова оренда нерухомості: частково списується залежно від місяців оренди. Обчислюйте відсоток днів оренди від загальної кількості днів і застосовуйте цей відсоток до ваших зборів HOA.

Відповідний домашній офіс: списується пропорційно залежно від відсотка використання для бізнесу. Якщо ваш офіс займає 25% будинку, списуйте 25% зборів HOA за допомогою форми 8829.

Відпочинковий будинок (Не здається в оренду): не підлягає списанню. Особисті відпочинкові будинки не мають податкових переваг щодо зборів HOA.

Відпочинковий будинок (Частково здається в оренду): списується лише за періоди оренди. Застосовуйте той самий пропорційний розрахунок, що й для часткового року.

Правильне податкове звітування щодо списань зборів HOA

Після підтвердження правомірності, важливо правильно подавати документи. Власники орендної нерухомості повинні звітувати про витрати на HOA у розділі Schedule E при поданні федеральної податкової декларації. Ті, хто використовує відрахування за домашній офіс, подають форму 8829 разом із особистою декларацією.

Документація є обов’язковою. Зберігайте детальні записи, включаючи рахунки-фактури HOA, квитанції, договори оренди та журнал днів оренди і особистого користування. Ці записи захистять вас у разі перевірки IRS.

Консультація з IRS Publication 527 (covering residential rental property) та Publication 587 (addressing business use of your home) дає офіційні рекомендації. Багато податкових фахівців рекомендують ознайомитися з цими публікаціями разом із вашою конкретною ситуацією перед поданням.

Стратегічні підходи для максимізації вигод

Власники нерухомості, які мають гнучкість, можуть застосовувати кілька стратегій. Оренда другого будинку навіть частково року може відкрити раніше недоступні податкові переваги. Самозайняті власники, які створюють відповідні домашні офіси, можуть легально списати пропорційні витрати HOA.

Ведення ретельного обліку протягом року — замість того, щоб на останньому етапі намагатися його відновити — підсилює ваші претензії на списання. Орендарі повинні документувати договори оренди та ретельно відстежувати зайнятість. Власники домашніх офісів мають фотографувати робочий простір і фіксувати його бізнесове використання.

Висновок

Для більшості власників житла збори HOA не підлягають списанню. Однак існують два чіткі винятки: власники орендної нерухомості та самозайняті особи з відповідними домашніми офісами можуть претендувати на значні або часткові списання. Конкретна сума залежить від того, чи ваша нерухомість генерує дохід або який відсоток використання для бізнесу.

Податкові правила у цій сфері мають нюанси, що залежать від ситуації. Перед тим, як претендувати на будь-яке списання зборів HOA, особливо у випадках орендної нерухомості, перевірте свою відповідність чинним керівним документам IRS. Співпраця з податковим фахівцем допоможе забезпечити відповідність і максимізувати законні можливості для списання.

Ваші збори HOA — це реальні витрати. Розуміння, які з них дозволено списати згідно з податковим законодавством, і правильне їх подання може суттєво зменшити вашу щорічну податкову заборгованість у відповідних випадках.