理解契约：谁是授予人，谁是受让人？

购买或租赁房产涉及的法律术语比大多数人想象的要复杂。在房地产交易中经常出现的两个术语是“授予人（grantor）”和“受让人（grantee）”——但成为契约上的“受让人”到底意味着什么，为什么你应该关心？简单来说，这些角色定义了谁在转让财产，谁在接受财产。

基础知识：卖方与买方

在任何房产交易中，总有两个当事方。授予人是放弃财产的一方——可以理解为购房时的卖家或租赁中的房东。受让人是获得财产的一方：买家或租户。他们的整个关系，以及每一方对财产的权利和限制，都记录在一份叫做“契约（deed）”的法律文书中。

什么是契约上的受让人？

如果你是接收财产的一方，你就是受让人。无论你是购买房屋还是签订租约，你都是受让人——从授予人那里获得所有权或临时使用权。契约作为证明，表明这次转让是正式且具有法律效力的。

当受让人取得所有权时，他们获得的被称为“产权（title）”。但这里有个问题：并非所有产权都一样。不同类型的契约提供不同程度的保护，这直接影响受让人在日后出现问题时的责任范围。

契约转让流程

当财产转手时，授予人会用契约正式转让其法律权益给受让人。这包括拥有、使用、占用和出售财产的权利。在签署任何文件之前，大多数受让人会进行产权调查，以确认授予人确实拥有所出售的财产，以及是否存在任何索赔或留置权。

七种契约类型及其对你的影响

保证契约：最大保护

一般保证契约是对受让人最有保障的契约。授予人保证产权清晰——没有隐藏的法律问题、地役权或税务留置权。如果交易后出现问题，授予人会承担法律费用以维护受让人的所有权。这种保护追溯到所有前任所有者。

许多购房者会将此与房屋保修混淆，实际上两者不同。房屋保修是保险，覆盖购买后对电器和系统的维修，通常为一年。而保证契约则保护产权本身。

有限保护契约

特殊保证契约限制了授予人的责任。他们只保证在其拥有期间没有产权问题——前任所有者引起的问题不在其责任范围内。银行在出售止赎房产时常用此类契约。

授予契约位于中间地带。授予人确认自己没有重复出售房产或自行制造产权问题，但如果受让人后来需要维护所有权，他们不会承担法律费用。

放弃权契约：买家须谨慎

放弃权契约对受让人没有任何保护。授予人不作任何关于自己是否真正拥有财产或产权是否可以转让的承诺。这类契约通常只在家庭成员之间或在信任基础已建立的情况下使用——不适用于标准的房地产交易。

专用契约结构

特殊用途契约用于代表另一实体转让财产，比如遗产执行人。以“代抵押”契约让陷入困境的房主将财产转回给贷款方，而不是面对止赎程序。夫妻间的所有权转移常用“夫妻间契约”。租赁中，租约契约定义了房东与租客的关系，以及使用权和责任。

受让人保护的重要性

契约类型极大影响你的风险。即使是有保护的契约，许多买家仍会购买产权保险，以增加一层保障，防止未来出现未发现的问题或索赔。交易前进行产权调查是标准操作——这是你在问题变成你的麻烦之前发现问题的机会。

在完成任何房地产交易之前，了解你作为受让人的角色以及你所持契约提供的保护至关重要。