洛杉磯房地產轉讓稅：$5.15 百萬門檻對賣家的意義

洛杉磯的房主和房地產投資者正面臨一個重大的新財務現實。自2023年4月1日《ULA措施》生效以來，超過特定價格門檻的房產交易會觸發額外的徵稅——俗稱加州豪宅稅。雖然此稅主要針對高價值交易，但其連鎖反應遠遠超出豪宅賣家的範圍，正在重塑不同價位層級市場的運作方式。

了解《ULA措施》的稅收結構

該措施對洛杉磯的高價房產銷售徵收房地產轉讓稅，成為加州多個城市採用此類政策之一。其運作方式很簡單：在房產交易時，銷售價格的一定比例於交割時繳納——這不同於房主每年支付的房產稅。

稅率依銷售價格分層：

• 4%稅率： 適用於銷售價格在$5.15百萬至$10.3百萬之間的房產
• 5.5%稅率： 適用於超過$10.3百萬的房產

舉例來說，一筆$6 百萬的住宅銷售將產生$240,000的稅務負擔。若是$15 百萬的商業房產，負擔則高達$825,000。

這項稅收適用範圍——以及不適用的地方

與一些人的假設相反，加州並沒有全州範圍的豪宅稅。相反，各個市政當局制定了自己的版本。洛杉磯在全市範圍內執行《ULA措施》，但鄰近的行政區則不同。像比佛利山莊、馬里布和卡拉巴薩斯這些富裕地區仍然免稅，形成了地理上的差異，讓精明的買家和賣家在決策時越來越考慮這些因素。

除了洛杉磯之外，加州的其他城市如舊金山、奧克蘭、聖荷西、伯克利和聖莫尼卡也實施了類似的轉讓稅，但稅率和門檻各不相同。這種政策的拼湊已成為房地產策略中的一個關鍵變數。

這項稅如何重塑市場動態

這項徵稅措施的引入在洛杉磯的房地產市場產生了明顯的影響。在前10個月內，該措施籌集了$192 百萬美元，用於經濟適用房和無家可歸者援助——為公共優先事項提供了大量資金，但也伴隨著市場的權衡。

高端交易放緩。 以往習慣於順利完成交易的賣家，現在面臨一個決策門檻。有些人已經推遲出售，等待可能永遠不會到來的政策變化。高端房產的庫存因此收緊。

非市場交易增加。 為了降低稅務負擔，越來越多的交易以私下或結構性方式進行——例如土地與建築分離，或將所有權利益拆分——而非通過傳統渠道。這一趨勢降低了價格的透明度，可能掩蓋了真實的市場狀況。

商業房產的影響。 商辦大樓、零售物業和公寓大樓，只要價值超過門檻，也會面臨相同的稅務後果。投資者通過調整租金或重新考慮收購來吸收這些成本，實質上將負擔傳遞給市場。

價格談判低於門檻。 一些賣家已調整要價，使交易價格剛好低於$5.15百萬，形成在稅收邊界附近的人為聚集，扭曲正常的價格發現。

誰享有豁免——以及原因

有三類交易可以免於《ULA措施》的規定：

• 政府機構出售房產——市政府、縣政府或聯邦機構——享有豁免。這是為了避免增加市政在房地產活動中的障礙。

• 推動慈善使命的非營利組織，特別是在購買或開發經濟適用房時，可能符合豁免資格。這一豁免符合政策的初衷。

• 明確用作經濟適用房開發的房產，需根據買方意圖和結構合規性判定。具體情況差異很大，並非所有非營利或經濟適用房交易都能自動免稅。

管理稅務風險的策略

對於面臨此義務的賣家，有三種策略值得探索：

結構設計低於門檻。 談判成交價低於$5.15百萬，完全免稅，但可能會影響賣家的理想售價。

交易拆分。 有些交易會將不同部分拆開——例如分別出售土地與建築，或將所有權比例拆分成多筆交易。這些方法需要謹慎的法律結構設計，建議諮詢稅務專家，以確保合法並避免稽查風險。

透過遺產規劃進行所有權轉移。 在特定情況下，將房產贈與繼承人或通過信託轉移，可能延遲或免除某些稅務後果。具體操作取決於個人情況和更廣泛的稅法規定。

整體展望

加州豪宅稅代表了一種政策取捨：用於資助經濟適用房的資金，與高價值房產市場的摩擦之間的平衡。洛杉磯的版本目前已產生大量公共收入，並從根本上改變了賣家評估選擇和交易結構的方式。

對於在這一環境中操作的投資者和房主來說，理解稅收的運作機制、豁免條件和策略應對已不再是選擇——而是有效房地產決策的關鍵。那些在受影響的加州司法管轄區出售或購買房產的人，應該仔細評估這項稅收如何影響他們的交易結構和時間表。